<<※편집자주 = 주택시장 전망이 밝지 않습니다. 정부의 부동산 규제 정책, 공급 과잉 우려, 미국 금리 인상 등 부정적 재료가 대부분입니다. 수도권을 중심으로 여전히 물량이 부족하다는 의견이 있는가 하면 반대편에서는 입주 물량이 늘어나면서 역전세난이 심해질 수 있다는 우려도 제기됩니다. 수도권과 지방의 온도 차이도 세심하게 살펴야 할 것으로 보입니다. 연합인포맥스는 국내 주택시장 전문가 4인을 만나 내년 전망을 물었습니다.>>



(세종=연합인포맥스) 이효지 기자 = 송인호 한국개발연구원(KDI) 공공투자실장은 지금은 주택시장을 균형으로 돌려놓을 시점이라고 강조했다.

이를 위해서는 분양시장과 입주시장의 괴리를 줄여야 하며 실수요자 중심으로 시장을 끌고 나가는 정책방향 설정이 중요하다고 덧붙였다.

송인호 실장은 26일 연합인포맥스와의 인터뷰에서 "지금은 중장기적으로 주택시장을 균형 상태로 돌려놓을 시점이지 주택을 더 만들 단계는 아니다"며 "분양시장과 입주시장의 괴리를 줄이려면 시장을 실수요자 중심으로 꾸리는 것이 절실하다"고 말했다.

내년 수급상황에 대해서는 주택보급률이 100%를 넘어선 가운데 수요층의 여력이 줄고 있어 가격 하락 가능성도 조심스레 내비쳤다.

송 실장은 "주택 수요와 공급 측면의 예측지표 모두 부정적이다"며 "공급 물량을 받아줄 수요층이 얇아지고 수요 여력, 수요 경제 여건도 안 좋아져 주택가격이 하락할 가능성이 있다"고 예상했다.

이 외에도 주택이 지닌 장기 내구재로서의 성격을 강조하며 실수요자 중심의 시장형성이 중요하다고 강조했다.

그는 "주택은 20~30년짜리 장기 내구재"라며 "주택 수요 쪽의 인구, 가구 분화 등은 장기적으로 이뤄지지만 공급은 3년이면 끝나니 더더욱 실수요 중심으로 시장이 꾸려져야 한다"고 조언했다.

송인호 실장은 고려대 독문학과를 졸업하고, 삼성물산 재무팀과 LG투자증권 기업금융팀 등에서 근무했다. 미국 컬럼비아대 통계학과(석사)와 오하이오 주립대 경제학과(석·박사)를 이수하고, KDI 공공투자실장으로 활동 중이다.





<송인호 KDI 공공투자실장>

아래는 송인호 실장과의 일문일답.

--작년 말에도 그랬지만 상황이 좋지 않다.

▲주택 수요와 공급 측면의 예측지표 모두 부정적이다. 수요 예측지표로 인구구조, 소득 등이 있는데 생산가능인구는 중장기적으로 감소할 것이다. 1인 가구 수요가 창출될 것이라는 주장도 있지만 소득활동을 하는 30대가 아니라 고령층 위주로 1인 가구가 늘어날 것이다. 고령층은 당장 소비를 해야 하므로 오히려 주택 공급을 늘리는 요인이다. 소득 역시 내년 국내총생산(GDP)이 2%대 초반에 그칠 것으로 보여 크게 기대하기 어렵다.

공급 예측지표들도 좋지 않다. 2015년에 아파트만 52만호 공급되는 등 너무 많은 주택이 공급됐고 주택보급률도 100%가 넘는다. 국토교통부가 제시한 아파트 적정 공급 물량이 27만호지만 건설업체들이 이를 무시한다.

--공급 과잉이라면 내년 주택가격이 내려간다고 보나?

▲공급 물량을 받아줄 수요층이 얇아지고 수요 여력, 수요 경제 여건도 안 좋아져 주택가격이 하락할 가능성이 있다. 올해 전국 기준으로 주택가격이 0.5~0.7% 상승할 것으로 보이는데 내년은 0.0%를 밑돌아 0.6%까지 하락할 수도 있다.

시기별로 보면 상고하저의 형태로 하반기로 갈수록 낙폭이 커질 것이다. 전셋값의 경우 매매가 대비 전세가격 비율이 지난해부터 올해까지 정점을 찍었는데 전세 재계약 시점이 2017~2018년이다. 역전세난 가능성도 있다.

--정부의 부동산 정책이 주택가격을 더 떨어뜨리는 것 같다.

▲분양권 전매제한은 지역 구분 없이 전면 도입돼야 한다. 한국 주택시장은 분양시장과 입주시장이 나뉘어 있는 것이 특징이다. 둘 사이 괴리가 없으면 문제가 없지만 2년 반 정도 시차가 있어 괴리도 크다. 이를 줄일 방법이 실수요자만 분양시장에 들어오게 하는 것이다.

올해 분양권 거래가 40만건에 달해 실수요자들은 비싼 값을 내고 입주를 해야 하는 실정이다. 지방도 분양권 거래가 많아 물량을 조절해야 한다. 지금은 중장기적으로 주택시장을 균형 상태로 돌려놓을 시점이지 주택을 더 만들 단계는 아니다.

--주택시장, 분양시장의 괴리가 심했던 적이 언제인가?

▲1997년과 2007년, 2015년이 그랬는데 대략 10년 주기로 나타나는 것 같다. 1997년에는 외환위기, 2007년에는 리먼브러더스 파산에도 건설사의 밀어내기가 진행됐고 2015년에는 공급 과잉 우려가 심했을 때다. 분양시장이 시장에 반응하는 것이 아니라 건설사의 전략에 따라 움직인다는 뜻이다.

입주 시점은 분양 시점보다 2년 반 정도 늦은데 2017년이 걱정이다. 내년 말에 문제가 커질 수 있다. 과거에도 100% 분양이 됐지만 2년 뒤 건설사가 부도를 신청한 사례가 있다.

--대통령 선거와 주택시장은 어떤 관련이 있나.

▲현재의 정치적 불확실성이 주택시장에 직접적인 영향을 주기보다 심리를 통한 간접 영향을 주고 있듯이 대선과 시장의 상관관계는 낮은 편이다. 당시의 정책, 시장 상황에 따라 주택시장도 달라진다. 주택은 20~30년짜리 장기 내구재로서 사이클보다 트렌드가 중요하다. 지금 당장 가격이 오른다고 낙관할 수 없고 그 반대도 마찬가지다. 주택 수요 쪽의 인구, 가구 분화 등은 장기적으로 이뤄지지만 공급은 3년이면 끝나니 더더욱 실수요 중심으로 시장이 꾸려져야 한다.

--더 보강되었으면 하는 정책이 있다면?

▲DTI를 원상 복귀하고 집단대출에도 DTI를 적용해야 한다. 지난달 조치에 따르면 잔금에 대해서만 여신심사 가이드라인이 적용되고 중도금에는 적용되지 않는다. 중도금에 가이드라인이 적용되면 대출 상환능력이 없는 대출자를 거를 수 있다. 단기 출렁임은 있겠지만 길게 봐서는 반드시 실수요 위주의 주택시장이 구축돼야 한다.

HUG도 분양보증을 연기할 수 있도록 시장조절기능을 갖게 됐는데 아직 강하지는 않다. 기능을 강화하는 방안으로 건설사가 주택을 지을 땅을 사기 전에 예비사업에 대한 타당성 검증을 HUG로부터 받게 할 수 있다. HUG가 어떤 땅을 사면 분양보증을 하지 않겠다고 시그널을 주면 건설사가 무턱대고 땅을 사진 못할 것이다.

hjlee2@yna.co.kr

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