(서울=연합인포맥스) 이재헌 기자 = 함영진 부동산114 센터장은 정유년 주택시장에서는 서울과 지방의 차별화가 심화할 수 있다고 예상했다. 경기도는 시흥, 화성, 용인, 김포시가 위험지역으로 꼽혔고 부산 및 강원권, 제주도 일부를 제외하고 조정장세가 이어질 것으로 전망했다.

함영진 센터장은 27일 연합인포맥스와의 인터뷰에서 "분양시장 호황을 바탕으로 뜨겁게 달아올랐던 수도권 아파트 매매시장은 금리인상 여부, 조기 대선, 부동산 시장 규제책, 가계부채, 물량공급 부담 등 다양한 가격변수들에 영향을 받으며 2017년 진정 국면으로 접어들 것으로 예상된다"고 내다봤다.

다만 "매매전환 수요는 크게 빠지지 않을 수 있지만, 거래관망세, 거래동결은 유지될 수 있다"며 "경기도 주택시장은 과잉공급 된 평택, 시흥, 화성, 용인, 김포시를 중심, 지방은 부산 및 강원권, 제주도 일부를 제외하고 주택시장 조정이 나타날 수 있다"고 덧붙였다.





<함영진 부동산114 센터장>



전셋값은 일시적인 수급불균형으로 상승하는 시나리오도 거론됐다. 금리인상과 함께 전세시장 안정 여파로 월세화 진행속도는 과거보다 더뎌질 것으로 분석했다.

주택시장 가격상승 흐름에 제동이 걸리면 가계부채 증가속도는 어느 정도 둔화될 것으로 예상될 수 있지만, 미국의 금리인상 속도에 따라 가계의 이자부담 증가와 연체율 상승은 불가피할 것으로 내다봤다. 미국 대통령 취임과 함께 우리나라 대통령 탄핵 등 국내외 정치적 상황도 부동산 시장에는 부정적인 요소로 꼽혔다.

다음은 함영진 센터장과의 일문일답.

--올해(2016년) 부동산 시장의 특징은 무엇인가.

▲월별 거래량과 매매가격 변동률을 보면 2016년 전국 아파트 매매시장은 상저하고의 흐름을 보였다. 서울 아파트값이 9월 들어 과거(2010년 3월) 전 고점을 회복하고 강남 3구 재건축아파트 가격이 3.3 ㎡당 4천만 원을 돌파하는 등 활황세를 보였다. 8·25 대책의 공공택지 공급축소 방침은 기존아파트의 희소가치에 힘을 실어줬다.

신도시와 경기, 인천 역시 서울의 가격상승 분위기가 확산하는 모습을 보였고, 지역적 개발 호재와 매매전환 수요가 뒷받침되며 아파트값 상승을 견인했다. 지방·광역시는 지역별로 상이한 모습을 보였다. 부산은 전국에서 가장 큰 상승폭을 보였지만, 최근 몇 년 동안 가격이 상승한 대구와 경북은 급등한 가격에 대한 피로감에 물량 부담이 가중되며 매매가격이 하락했다.

--내년(2017년) 부동산 시장의 주요 하방 리스크와 상방 요인을 꼽자면 대체로 어느 쪽의 힘이 더 셀 것 같나.

▲우선 가계부채다. 가계부채의 질적 제고를 위한 정부의 노력이 병행되긴 했으나, 가계신용잔액이 1천300조원을 돌파하는 등 대출의 총량은 부담스러운 수준이다. 미국의 금리인상이 현실화하며 금융권의 가산금리 인상도 9~10월보다 커져 차주의 이자 부담이 증가하고 있다. 2017년 주택시장 가격상승 흐름에 제동이 걸리면 가계부채 증가속도는 어느 정도 둔화할 것으로 예상되나, 미국의 금리인상 속도에 따라 가계의 이자 부담 증가와 연체율 상승은 불가피할 것으로 전망된다.

2017~2018년 공급(입주물량)도 크게 증가한다. 전국 아파트 입주물량은 2017년 37만호에 이른다. 일부 지역의 공급과잉이 우려되는 것은 입주물량 증가→아파트 전셋값 하락→역전세난→급매물 증가→아파트 매매가 하락으로 이어질 가능성 때문이다. 내년 주택거래량은 80만건 안팎에 머무르지 않을까 전망된다.

--내년 주택 매매가격에 대해 전반적으로 조명해달라.

▲분양시장 호황을 바탕으로 뜨겁게 달아올랐던 수도권 아파트 매매시장은 금리인상 여부, 조기 대선, 부동산 시장 규제책, 가계부채, 물량공급 부담 등 다양한 가격변수들에 영향을 받으며 2017년 진정 국면으로 접어들 것으로 예상된다.

다만 서울지역은 물량 증가가 미미하다. 매매전환 수요는 크게 빠지지 않을 수 있지만, 거래관망세, 거래동결은 유지될 전망이다. 경기도 주택시장은 과잉공급 된 평택, 시흥, 화성, 용인, 김포시를 중심으로 미분양 증가와 주택시장 조정이 나타날 수 있다. 지방은 지역경제 구조조정과 주택공급과잉 문제가 지속하며 부산 및 강원권, 제주도 일부를 제외하고 조정장세가 이어질 전망이다.

--내년 전셋값과 월세 동향에 대해 전망한다면.

▲전세시장은 올해와 비슷한 수준의 안정된 모습을 보일 것으로 예상된다. 매매시장의 거래위축이 전세 수요로 이전될 수 있지만, 2017년 하반기 신규 아파트 입주물량이 상당해 일부 지역은 국지적 역전세 문제도 생길 수 있으므로 전세 매물 찾기가 어렵지는 않을 것으로 보인다.

다만 서울·과천 등 국지적으로 이주를 앞둔 재건축(재개발) 사업장 인근이나 교통 호재가 있는 지역 등은 일시적으로 수급불균형을 이루며 전셋값 상승이 발생할 수도 있다.

금리인상 및 전세시장 안정 여파로 월세화 진행속도는 과거보다 더뎌질 것으로 판단된다.

--전국적으로 주택 가격의 차별화가 진행되고 있다. 가격 하락 가능성이 큰 지역들을 지목한다면 어디인가.

▲지역 내 단기 아파트 입주랑 급증에 따른 영향(체감)이 클 것으로 판단되는 경북, 충북, 충남, 경기도, 경남을 지역 내 미분양 재고 부담과 연결해 좀 더 세부적으로 분석할 경우 초과 입주 발생 가능성이 엿보이는 상세 지역들을 추정할 수 있다.

--미국 대통령 취임과 국내 대선 등 정치적 요인의 국내 부동산 시장 영향력을 설명한다면.

▲보호무역주의 성향과 인프라 개선 공약을 내세운 미국 트럼프 대통령 당선인의 영향력이 향후 통상보복이나 수출국 불안, 빠른 금리 인상 가능성까지 높이고 있어 내년 대외 거시경제 여건도 녹록지 않을 전망이다. 여기에 사드설치에 대한 중국의 통상보복이 본격화하고 있다는 것도 문제다.

대내적으로는 대통령 탄핵 등 약해진 국정 동력으로 인한 컨트롤타워 부재 문제나 철강, 조선, 해운, 정유 등 중후장대 산업의 구조조정 지속, 경기불황 등이 겹쳐 내수 성장이나 소비 여력 개선이 쉽지 않은 상황이다.

jhlee2@yna.co.kr

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