(서울=연합인포맥스) 이재헌 기자 = 국내외 시장금리 상승 속에 오피스 수익률이 하락해 여파가 주목됐다. 국내 경기침체와 공실률 우려에서 오피스 수익률은 달러 자산의 추격을 받을 것으로 전문가들은 내다봤다.

31일 부동산종합서비스회사 젠스타에 따르면 지난해 4·4분기 서울 오피스 빌딩의 자본환원율(Cap.Rate)은 5.27%로 집계됐다. 전 분기보다 6bp 하락했다. 지난 2015년 2분기 이후 여섯 분기 만에 하락으로 전환했다.

자본환원율은 미래추정이익을 현재가치로 전환한 할인율로 이 수치가 높을수록 수익성이 높아진다는 의미다. 통상 순영업소득(NOI)을 자산가격으로 나눈 값이다.

권역별로 강남권역(GBD)과 여의도권역(YBD)이 하락을 이끌었다. GBD는 전 분기보다 오피스 빌딩 자본환원율이 50bp, YBD는 38bp 떨어졌다.

도심권역(CBD)과 기타권역(ETC)이 각각 30bp, 44bp 오르긴 했지만, 기타권역을 제외한 3대 권역(4.95%)이 평균 45bp 하락했다.





지난 분기 국내외 시장금리는 상승 일로였다. 미국이 기준금리를 올리고 도널드 트럼프 대통령이 당선되면서 금리상승이 본격화했다.

국고채 10년물은 지난달 평균 2.159%까지 치솟으며 오르며 지난 1월 이후 처음으로 2%대에 올랐다. 한 분기 만에 64.7bp가 상승했다. 5년 만기 'A'급 회사채 금리는 전월에 3.5%를 상회했다. 전 분기보다 62.9bp 높아진 결과다.

10년 만기 미국채 금리는 작년 말 2.4454%를 기록했다. 이전 분기 말에는 1.59%대였다. 중국도 금리상승을 피하지 못해 10년물 금리가 지난해 말 3%를 넘겼다. 지금은 3.3%대까지 추가 상승 중이다.

젠스타는 "오피스 자본환원율 하락으로 국고채 등의 자산과의 금리차(스프레드)가 감소했지만, 채권이나 주식 등 타 금융상품의 수익률보다 상업용 부동산 오피스 투자는 비교적 높은 수익률을 보여 여전히 안정적인 대체투자 상품의 형태를 보인다"고 밝혔다.

전문가들은 국내 경기침체와 달러 자산 등의 강세가 오피스 투자 수요에도 영향을 끼칠 수 있다고 진단했다. 올해 국내 성장률이 2%대에 그치면서 오피스 공실률도 높아질 수 있기 때문이다.

한 자산운용사의 관계자는 "서울 지역에 오피스를 가진 작은 회사들이 지방으로 이전하거나 일부는 사라질 위기도 나올 수 있다"며 "국내 저성장으로 소비도 막혀있기에 불안정한 상황이 연출될 수 있다"고 말했다.

이어 "미국 기준금리는 올해 오름세가 확정적인데 달러 자산까지 가치가 높아질 수 있다"며 "환 수익까지 챙길 수 있는 달러 자산과의 경쟁력이 투자 수요를 좌우할 것이다"고 덧붙였다.

jhlee2@yna.co.kr

(끝)
저작권자 © 연합인포맥스 무단전재 및 재배포 금지