31일 부동산종합서비스회사 젠스타에 따르면 지난해 4·4분기 서울 오피스 빌딩의 자본환원율(Cap.Rate)은 5.27%로 집계됐다. 전 분기보다 6bp 하락했다. 지난 2015년 2분기 이후 여섯 분기 만에 하락으로 전환했다.
자본환원율은 미래추정이익을 현재가치로 전환한 할인율로 이 수치가 높을수록 수익성이 높아진다는 의미다. 통상 순영업소득(NOI)을 자산가격으로 나눈 값이다.
권역별로 강남권역(GBD)과 여의도권역(YBD)이 하락을 이끌었다. GBD는 전 분기보다 오피스 빌딩 자본환원율이 50bp, YBD는 38bp 떨어졌다.
도심권역(CBD)과 기타권역(ETC)이 각각 30bp, 44bp 오르긴 했지만, 기타권역을 제외한 3대 권역(4.95%)이 평균 45bp 하락했다.
지난 분기 국내외 시장금리는 상승 일로였다. 미국이 기준금리를 올리고 도널드 트럼프 대통령이 당선되면서 금리상승이 본격화했다.
국고채 10년물은 지난달 평균 2.159%까지 치솟으며 오르며 지난 1월 이후 처음으로 2%대에 올랐다. 한 분기 만에 64.7bp가 상승했다. 5년 만기 'A'급 회사채 금리는 전월에 3.5%를 상회했다. 전 분기보다 62.9bp 높아진 결과다.
10년 만기 미국채 금리는 작년 말 2.4454%를 기록했다. 이전 분기 말에는 1.59%대였다. 중국도 금리상승을 피하지 못해 10년물 금리가 지난해 말 3%를 넘겼다. 지금은 3.3%대까지 추가 상승 중이다.
젠스타는 "오피스 자본환원율 하락으로 국고채 등의 자산과의 금리차(스프레드)가 감소했지만, 채권이나 주식 등 타 금융상품의 수익률보다 상업용 부동산 오피스 투자는 비교적 높은 수익률을 보여 여전히 안정적인 대체투자 상품의 형태를 보인다"고 밝혔다.
전문가들은 국내 경기침체와 달러 자산 등의 강세가 오피스 투자 수요에도 영향을 끼칠 수 있다고 진단했다. 올해 국내 성장률이 2%대에 그치면서 오피스 공실률도 높아질 수 있기 때문이다.
한 자산운용사의 관계자는 "서울 지역에 오피스를 가진 작은 회사들이 지방으로 이전하거나 일부는 사라질 위기도 나올 수 있다"며 "국내 저성장으로 소비도 막혀있기에 불안정한 상황이 연출될 수 있다"고 말했다.
이어 "미국 기준금리는 올해 오름세가 확정적인데 달러 자산까지 가치가 높아질 수 있다"며 "환 수익까지 챙길 수 있는 달러 자산과의 경쟁력이 투자 수요를 좌우할 것이다"고 덧붙였다.
jhlee2@yna.co.kr
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이재헌 기자
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