(서울=연합인포맥스) 이재헌 기자 = 서울 중심권 오피스 거래가 재개되면서 수익률인 자본환원율(Cap.Rate)이 상승했다. 금리인상 반영 속에 여의도권은 공실률이 우려됐다.

21일 글로벌 부동산종합서비스회사 체스터톤스코리아에 따르면 올해 1·4분기 서울 오피스 부동산의 자본환원율(Cap.Rate)은 4.78%를 나타냈다. 전분기보다 0.03%포인트 상승했다. 자본환원율은 미래추정이익을 현재가치로 전환한 할인율로 이 수치가 높을수록 수익성이 커진다는 뜻이다. 통상 순영업소득(NOI)을 자산가격으로 나눈 값이다.





권역별로 보면 도심권(CBD)의 자본환원율이 4.94%로 가장 높았다. 뒤이어 여의도권(YBD)과 강남권(GBD)이 각각 4.78%, 4.61%로 뒤를 이었다. 도심권역의 자본환원율만 전분기보다 0.09%포인트 상승했다.

대형 오피스의 거래가 재개된 영향이 수치에 반영됐다. 지난 분기 도심권역에서는 더케이트윈타워(종로구 종로1길 소재)를 7천132억원에 삼성에스알에이(SRA)자산운용이 사들였다. 3.3㎡당 가격은 2천810만원에 달한다. 거래면적은 2만5천379㎡다.

중구 세종대로 9길에 자리한 퍼시픽타워는 4천410억원의 매매가를 기록했다. 3.3㎡당 2천450만원의 가격으로 페블스톤자산운용이 매수했다.

도심권역은 오피스 월 임대료 상승폭도 가장 컸다. 지난 분기 3.3㎡당 월 임대료는 10만6천770원으로 집계됐다. 전분기보다 1.50% 올랐다. 반면, 공실률은 7.25%로 전분기보다 0.24%포인트 내렸다.

작년 대량 공실이 발생한 파인애비뉴A와 더케이트윈타워에 다양한 대기업이 입주하는 등 활발한 임대활동이 발생하면서 공실률이 하락했다.

강남권과 여의도권의 3.3㎡당 월 임대료는 각각 9만6천994원, 8만7천260원을 나타냈다. 전분기보다 각각 0.42%, 0.05% 높아졌다. 서울 평균 임대료는 전분기보다 0.88% 상승하며 3.3㎡당 10만767원으로 올라섰다.

강남권의 공실률은 5.11%로 전분기보다 0.94%포인트 떨어졌지만, 여의도권은 전분기보다 1.67%포인트 올라 13.28%를 기록했다. 더케이(The-K)타워(교직원공제회관)의 준공과 LG계열사의 마곡 이전으로 여의도권역의 빈 오피스가 늘었다.

박성식 체스터톤스 코리아 이사는 "기준금리인상의 여파로 전분기 대비 중심권역의 자본환원율이 올랐고 대형 오피스의 거래가 발생하지 않은 강남권역과 여의도권역은 변동이 없었다"고 설명했다.

이어 "올해 1분기는 여의도권역의 준공과 이전이 전체 공실률에 영향을 끼치는 시기였다"며 "이후에도 여의도권역에 있는 더케이(The-K)타워 준공의 영향력이 권역 내 연쇄적인 임차인 이동을 예고할 것으로 보인다"고 전했다.

jhlee2@yna.co.kr

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