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日 넘어선 지 5년째…지속가능성 의문에도 정점 진단 섣불러
PIR 상승, 부채 증가로 이어질 수 있어
14일 연합인포맥스가 2006년 이후 지난달 25일까지 약 18년여 동안 서울 신축 아파트(1~5년 된 아파트) 실거래가와 서울 평균 가구 소득을 비교해 PIR을 산출한 결과 소득 대비 주택가격 비율은 지난 2014~2015년 잠시 주춤했으나 대체로 꾸준히 상승한 것으로 나타났다.
PIR은 소득으로 주택을 구입하는 데 얼마나 걸리는지를 나타내는 지표로 쉽게 말하면 몇 년 치 월급을 모아야 집을 살 수 있는지를 보여준다. 이 지수가 높아진다는 것은 가구 소득이 줄었거나 주택 가격이 증가했다는 의미이며 어떤 경우든 주택 가격 거품이 커지고 부채 위험이 늘어난다는 의미로 해석될 수 있다.
서울 신축 아파트의 PIR은 지난 2021년 처음으로 20을 넘어선 가운데 2022년에는 21.3으로 사상 최고치를 기록했다. 올해 들어 지난달 25일까지는 19.3으로 다소 낮아졌으나 여전히 높은 수준이다. 즉, 버는 돈을 20년간 쓰지 않고 모아야 집 하나를 살 수 있다는 의미다.
이웃 나라 일본과 비교해 봤을 때도 서울 PIR은 도쿄의 PIR을 이미 2018년에 넘어섰다.
일본이 거품경제를 겪던 시절인 1990년 도쿄의 PIR은 18.12로 최대치를 기록한 이후 빠르게 하락해 횡보하는 모습을 보여줬다.
PIR만 놓고 봤을 때 서울 아파트가 도쿄 아파트보다 소득 대비 더 비싸다고 말할 수 있는 셈이다.
문제는 세월의 흐름을 감안하더라도 서울의 PIR이 일본의 거품 경제 시절 최고치를 이미 5~15%가량 넘어선 점은 버블에 대한 우려를 키운다는 것이다. 게다가 부동산 시장 수급을 둘러싼 여건을 살펴보더라도 서울의 PIR이 일본처럼 다시 낮아지기는 쉽지 않다.
1990년 부동산 버블에 대한 대책으로 일본 정부는 주택 공급량을 꾸준히 늘려왔다. 그러나 서울의 아파트 공급량은 점차 감소하는 모습이다.
지난 2006년 서울의 아파트 거래량은 1만8천 건을 넘어섰으나 점차 감소해 2010년에는 처음으로 1만 건 아래로 내려왔다. 이후 한동안 5천~6천 건 사이에서 횡보하다 2020년에는 4천 건 수준으로 하락했다.
PIR 상승은 소득보다 점점 더 비싸지는 아파트를 사기 위한 부채 급증으로 이어질 수 있는 만큼 버블이 생길 경우 더 큰 위기로 번져갈 수 있다.
수급 여건이 우호적이지 않은 가운데 부동산 전문가들은 현재 PIR이 장기 평균보다 높은 점은 하향 조정을 받을 수 있는 근거라고 내다봤다.
올해 초 나이스신용평가의 권신애 책임연구원은 '주택시장 연착륙의 전제조건과 금융회사 신용평가' 보고서에서 "현재 PIR이 과거 장기평균보다 매우 높아 추가 하락을 통한 정상화가 진행될 것으로 보인다"고 말했다.
그는 "과거에는 PIR 조정이 분자인 주택가격보다 분모인 명목 가계소득의 증가로 조정됐으나 지금은 다르다"며 "평균 명목 소득 증가율이 유지되더라도 이번 인상 주기에서 주택가격 상승 폭이 매우 컸는데 PIR이 장기평균에 수렴하려면 추가적인 주택가 하락은 불가피하다"고 언급했다.
KB금융지주 경영연구소도 지난 3월 발표한 '2023 KB 부동산 보고서'에서 한국의 가계부채 증가 속도가 빠르다는 점을 지적하며 이는 국내 PIR이 높아 주택 구매 시 가계부채가 빠르게 증가하기 때문이라고 전했다.
연구소는 고가 아파트 중심의 성장과 인구 대부분이 도시에 밀집한 점을 높은 PIR의 요인으로 꼽았다.
sskang@yna.co.kr(끝)