(서울=연합인포맥스) 백웅기 기자 = 주택기금이 출자하는 리츠(REITs·부동산 투자회사)를 활용한 정부 공공임대주택 건설방안의 사업성 분석결과 4.4%의 출자 수익률이 예상됐다.

7일 국토교통부 등에 따르면 정부는 리츠를 사업시행자로 LH로부터 택지를 매입하는 10년 공공임대주택 건설·임대하는 방안을 추진한다.

리츠 자금은 주택기금, LH 등 기관투자자들의 출자와 기금 및 민간자금 융자를 통해 조달할 계획이다.

공적자금은 리츠 자금 가운데 15% 정도 선으로 맞춰졌다. 당초 '민관투자' 방식으로 알려진 것과 달리 출자금엔 민간자금은 포함되지 않았다.

국토부가 사업성 분석 대상으로 삼은 시범사업지 하남 미사강변도시 A29블록의 경우도 마찬가지다. 총 사업비 규모 4천463억원 가운데 기금규모는 536억원(12%), LH 134억원(3%)으로 공적자금 출자비율은 15%로 상정했다.

민간차입금은 4.1% 이율로 834억원(19%), 3.26% 이율의 기금융자액 907억원(21%), 임대보증금 2천23억원(45%)씩 조달하는 것을 가정했다.

여기에 LH 임대용지의 택지비는 60㎡이하는 조성원가의 60%, 60~85㎡는 85%로 시세보다 저렴하게 공급하고, 공공임대주택 계획사업비 기준 건축비(3.3㎡당 518만원)를 적용해 건설원가를 10% 이상 낮출 방안이다.

건축비의 0.83% 수준인 건물유지관리비와 연 3억6천만원 정도로 추산되는 자산관리회사(AMC) 비용도 지출에 포함시켰다.

반면 수입 부분에 있어 해당 지역 전세감정가(㎡당 340만원)와 주거비물거지수에 따른 임대조건 상승률(연 1.83%)에 따른 표준임대보증금 및 임대료가 포함된다. 10년 후 분양전환시 주변매매시세와 주택가격 상승률을 고려한 분양전환가격도 예상 수입 명목중 하나다.

이 같은 가정을 모두 고려할 때 추산한 결과 집값이 현 시세만 유지해도 4.4%의 출자수익 발생이 예상됐다.

주택가격 변동에 따른 민감도는 집값이 연평균 1% 하락하는 경우는 0.19%, 1% 상승시엔 7.5%의 수익률을 올릴 것으로 분석됐다.

국토부는 이처럼 주택기금 리츠를 활용해 2017년까지 임대주택 총 7만8천호(승인기준)를 공급한다는 계획이다. 기존처럼 LH가 직접 건설하는 방식을 피함으로써 누릴 수 있는 LH의 부채감소 효과도 2017년 누적액 기준 9조7천억에 이를 전망이다.

문제는 임대주택 건설에 민자를 끌어들이는 데 대해 공공성을 의문시 하는 야권의 지적을 어떻게 넘느냐는 것이다. 기금을 투자하는 데 따르는 위험성도 지적사항이다.

이에 국토부는 택지비 할인 등을 통해 건설원가를 낮춘 이상 집값 상승이 크지 않아도 투자 수익이 가능하다는 설명이다. 택지비 추가할인이나 AMC 수수료 할인 등의 지원책도 복안이다. 후순위 대출 형식으로 투입되는 기금도 대출보증을 도입해 안전장치를 마련키로 했다.

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