[고준석의 부동산밸런스] 신탁등기과 임대차계약

예비 신부 K씨는 오는 12월에 결혼을 앞두고 있다. 종잣돈이 부족한 탓에 내 집 마련 대신 전셋집에서 신혼생활을 시작하려고 한다. 그래서 주말이면 예비 신랑과 함께 전셋집을 구하러 다니고 있다. 그러던 중 친정집에서 가까운 곳에 새로 지은 다세대주택(빌라)이 있어 임대차계약을 하려고 한다. 그런데 등기부를 확인하니 원래 소유자는 A씨인데, 현재 소유권은 신탁회사로 등기되어 있었다. A씨는 자기하고 계약하면 된다고 한다. 신탁은 무엇이며, 원래 소유자인 A씨와 계약해도 되는지 궁금하다.

최근 부동산을 신탁회사에 맡기는 사람들이 늘어나고 있다. 신탁(信託)이란 믿고 맡긴다는 뜻이다. 왜냐하면 부동산을 신탁회사에 맡기면 부동산을 관리, 처분, 운용, 개발 등을 해주기 때문이다. 신탁회사는 소유자의 요청에 따라 부동산을 관리 및 처분 등을 해준다. 그리고 부동산을 관리 또는 처분 등으로 수익이 생기면 소유자에게 그 수익을 돌려준다. 물론 신탁회사는 약정한 신탁 수수료를 받는다. 여기서 부동산 소유자는 위탁자, 신탁회사를 수탁자라고 한다.

이렇게 소유자가 직접 부동산을 관리 또는 개발 및 처분하기가 어려울 때 신탁회사에 맡기면 좋다. 신탁회사는 전문지식을 갖춘 부동산 전문가들이 전문성을 바탕으로 부동산에 들어가는 비용은 최소화하고, 수익률은 극대화할 수 있기 때문이다. 신탁은 주로 미성년자, 고령자, 해외거주자, 부동산 전문지식이 부족한 사람이 이용하면 유리하다. 신탁등기의 장점은 원활한 자금 조달 및 다른 채권자들로부터 권리행사를 방지함으로써 부동산을 안전하게 지킬 수 있다. 즉, 신탁재산에 대해서는 강제집행을 비롯해 담보권 실행 등을 위한 경매, 보전처분 또는 국세 등 체납처분을 할 수 없다.

아파트나 다세대주택(빌라), 테마상가 등을 계약하려고 보면 신탁등기가 된 경우를 볼 수 있다. 이렇게 신탁등기가 되어 있는 주택에 대하여 전셋집을 얻을 때 임차인은 누구와 임대차 계약을 해야 하는지 헷갈리기 마련이다. 신탁등기 된 주택의 임대차 계약은 신탁회사와 하는 것이 원칙이다. 신탁등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인인 경우에는 보증금을 안전하게 지키는 데 아무런 문제가 되지 않는다. 하지만 신탁등기가 된 이후에 신탁회사가 아닌 원래 소유자와 임의로 임대차계약을 하는 경우 보증금을 안전하게 돌려받지 못할 수도 있다. 왜냐하면 신탁회사(수탁자)는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속 주체로서 신탁재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한이 있기 때문이다.

다만, 신탁회사(수탁자)의 임대차 승낙동의서가 있는 경우에만 원래 소유자(위탁자)와 임대차계약을 할 수 있다. 이때 신탁원부를 발급받아 원래 소유자(위탁자)에게 임대차계약에 관한 권한이 부여되어 있는지 반드시 확인해야 한다. 만약 신탁원부에 위탁자에게 임대차계약에 권한이 없는 경우에는 신탁회사와 계약해야 한다. 다시 말해 위탁자에게 임대차계약의 권한이 있어야 한다. 여기에 신탁회사로부터 임대차계약에 관한 승낙동의서를 받아야 한다. 이러한 경우에만 위탁자(원래 소유자)와 임대차계약을 할 수 있다.

참고로 위탁자와 임대차계약을 체결한 때도 보증금은 신탁회사의 계좌로 입금해야 한다. 왜냐하면 대부분 신탁계약서에 임대차계약은 신탁회사(수탁자)의 사전승낙을 받아 원래 소유자(위탁자)가 체결하지만, 보증금은 수탁자에게 지급하여야 한다는 내용이 있기 때문이다. (고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수)

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