가정주부인 A씨는 지금까지 배우자의 반대로 내 집 마련은 엄두도 못 내고 있었다. 하지만 전셋값이 치솟고 있어 남편을 설득해 집 장만을 하려고 한다. 가격이 비싼 신축보다 재건축 아파트에 관심이 있던 중 마음에 쏙 드는 아파트를 소개받았다. 그런데 남편은 재건축 부담금 때문에 재건축 아파트 매수를 반대하고 있다. 게다가 재건축 아파트는 재건축 기간이 오래 걸릴 뿐 아니라 분양가 상한제가 시행되고 있어 투자가치가 거의 없다고 한다. 재건축 아파트로 내 집 마련하는데 재건축 부담금과 분양가 상한제가 걸림돌이 되는지 궁금하다.

KB국민은행에 따르면 지난 1일 기준 서울 아파트 매매가격은 지난주(10월 25일) 대비 0.22% 상승한 것으로 나타났다. 상승 폭은 다소 줄었다. 물론 강서구(0.64%), 서초구(0.42%), 종로구(0.41%), 용산구(0.39%), 강동구(0.36%)가 상대적으로 높은 상승을 보였다. 이렇게 아파트 가격은 우상향하고 있어 실수요자인 경우에는 현행 시행되고 있는 부동산 정책 때문에 내 집 마련을 미루는 우를 범하지 않는 것이 중요한 시점으로 보인다.

재건축 초과이익환수 제도는 재건축 아파트 가격의 상승을 막기 위한 대표적인 부동산 규제 정책이다. 이 제도의 기본 골자는 정비사업인 아파트 재건축으로 인해 주변의 정상적인 아파트 가격의 상승분을 초과하여 더 많은 자본수익이 발생했다면 그 자본수익에 대하여 재건축부담금을 과세한다는 것이다. 다시 말해 재건축조합 또는 조합원에게 귀속되는 자본수익이 주변 지역의 아파트 가격 상승분과 개발비용 즉, 공사비, 설계감리비 등을 공제하고 1인당 평균 3천만원을 넘을 경우 그 초과하는 금액의 최고 50%를 재건축 부담금으로 과세하는 것이다.

이때 재건축 부담금의 개시 시점은 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날이다. 또한 종료 시점은 재건축 아파트가 준공되는 날이다. 다만, 개시시점부터 종료 시점까지의 기간이 10년을 초과하면 종료 시점으로부터 역산해 10년이 되는 날을 개시 시점으로 한다. 재건축 부담금의 부과기준은 종료지점의 주택가격 총액에서 개시시점 부과대상 주택의 가격 총액과 부과기간 동안의 정상 주택가격상승분, 그리고 개발비용(공사비, 설계감리비 등)을 공제한 금액으로 정해진다. 당연한 얘기지만 조합설립추진위원회가 승인된 날부터 준공 시점까지 아파트 가격이 많이 상승할수록 자본수익은 늘어난다. 그리고 재건축 부담금도 많아진다.

재건축 초과이익환수 제도는 2018년부터 다시 시행되었다. 다만 2017년 12월31일까지 관리처분인가 신청을 한 조합은 재건축 부담금을 면제받는다. 물론 신청한 이후에 승인까지 받아야 면제받는다. 반면 재건축 부담금의 대상 아파트는 2018년 1월 2일 이후 관리처분인가를 신청하는 모든 재건축조합(재개발, 리모델링 제외)이다. 그러므로 재건축을 앞둔 대부분의 아파트 단지들은 재건축 부담금을 부담해야 한다. 한편 분양가 상한제는 분양가격을 안정시켜 주택 공급을 원활하게 하기 위해 아파트 가격을 일정 수준 아래로 규제하는 제도다. 즉, 미리 정한 기본형 건축비에 택지비를 더한 뒤 그 이하로 아파트를 분양하는 것을 말한다.

그렇다. 재건축 부담금이나, 분양가 상한제는 대표적인 부동산 규제 정책이다. 이러한 규제 정책은 재건축 절차를 지연시킬 수 있다. 주택 공급에는 부정적인 영향을 줄 수 있는 제도다. 앞으로 정비사업에 따른 재건축 절차가 지연될 수 있다. 투자자로서는 투자 기간이 길어져 자본수익을 기대하고 투자하기에는 부담이 따를 것으로 보인다. 당연한 얘기지만 무주택자도 투자 기간에 따른 기회비용과 재건축 부담금까지 감안해야 하지만, 실수요자인 점을 최우선으로 고려하는 것이 좋다. 따라서 자금계획이 서 있다면 내 집 마련에 나서는 것이 유리해 보인다. (고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수)

<외부 칼럼은 본사의 편집 방향과 다를 수 있습니다>





(끝)

본 기사는 인포맥스 금융정보 단말기에서 10시 30분에 서비스된 기사입니다.
저작권자 © 연합인포맥스 무단전재 및 재배포 금지