[고준석의 부동산밸런스] 임차인 보증금

올해 가을 결혼을 앞둔 예비 신혼부부 A씨는 새로 신축한 다가구주택(15가구)에 신혼집을 구했다. 임대차 계약(보증금 5천만원, 월세 70만원)을 앞두고 등기부등본을 확인해보니, 이미 시중은행에서 1순위 근정당권(2억4천만원)이 설정되어 있었다. 현재 가구당 보증금은 5천만원이다. 15가구의 보증금 총액은 7억5천만원이다. 임대차 계약 종료시 보증금에 대한 환가가 걱정스러운 상황이다. 그런데 임대인 얘기로는 다가구주택의 시세가 10억원이 넘는 주택이라 괜찮다고 한다. 설령 주택이 경매에 들어가는 경우에도 소액보증금에 해당하므로 1순위 근저당권보다 최우선변제를 받을 수 있다고 한다. 정말로 경매를 당하는 때에도 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지 궁금하다.

대한법률구조공단에 따르면 작년 8월부터 올해 6월까지 임대차 관련 전체 상담 건수가 5천290건에서 7천293건으로 37.9% 증가한 것으로 나타났다. 보험연구원에 따르면 전세보증보험에 가입하는 수요도 증가하고 있다. 보증금의 환가를 보장해주는 '전세보증보험'의 가입도 급증하고 있다. 주택도시보증공사의 전세보증금 반환보증 가입금액(보증실적)은 2분기 13조6천억원으로 지난해 같은 기간보다 58.6% 증가한 것으로 나타났다. 하지만 보증보험 가입요건 해당하지 않는 경우에는 임차인이 스스로 최소한의 안전장치가 필요하다. 즉, 임차인은 대항력을 갖추어 놓아야 한다.

그런데 소액임차인의 자격을 갖춘 경우에도 보증금이 안전한 것은 아니다. 최악의 경우, 해당 임차주택이 경매를 당하면 소액임차인에게는 보증금 중 일부 금액을 다른 담보물권(1순위 근저당권)보다 우선하여 최우선변제를 해준다.(주택임대차보호법 제8조 참조) 이때 임차인은 주택에 대한 경매개시결정등기 전에 전입신고를 마쳐야 한다. 그리고 배당요구종기까지 배당요구를 해야 한다. 소액임차인의 최우선변제금액은 1순위 근저당권이 기준이 된다. 예를 들어 1순위 근저당권이 2021년 6월 1일자에 설정되었다. 소액보증금액에 해당한다. 서울지역 보증금은 1억5천만원 이하이어야 소액임차인이 되며, 이때 5천만원까지 최우선변제를 받을 수 있다. 소액보증금의 기준금액은 지난 5월 11일부터 상향되었다. 기준일자는 1순위 근저당권 설정 일자다. 수도권 지역의 경우 보증금이 1억3천만원 미만일 때 4천300만원까지 최우선변제를 받게 된다.(같은 법 시행령 제10조, 제11조 참조)

그러나 소액임차인의 최우선변제금액은 매각금액에 2분의 1을 넘지 못한다. 다시 말해 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 매각된 주택 가액(대지의 가액을 포함)의 2분의 1을 넘지 못한다는 뜻이다.(같은 법 제8조 참조) 소액임차인이 여러 명이면 보증금에 비례하여 안분배당을 받는다. 소액임차인 간의 배당순위는 대항력 취득시기(전입일자)와 관계없이 무조건 동 순위로 정하고 있다. 만약 해당 주택이 경매에 들어가서 시세 수준인 10억원에 매각되는 경우를 보자. 그러면 임차인의 보증금은 위태로워진다. 왜냐하면, 매각금액의 절반인 5억원 범위 내에서 소액보증금이 배당되기 때문이다. 이때 15가구가 똑같이 5천만원씩 최우선변제를 받게 된다. 결국 소액임차인인 경우 가구당 보증금은 3천333만원씩 배당받을 수 있다. 그러나 가구당 1천670만원의 보증금은 돌려받을 수 없게 된다. 따라서 선순위 권리관계가 없는 다가구주택(원룸)에 임대차계약을 하는 것이 안전해 보인다.

한편, 임차인이 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 소액임차인의 지위만 가지고서는 불안하다. 반드시 임차인은 대항력을 갖춰 놓는 것이 중요하다. 이렇게 대항력이 있으면 보증금을 전부 배당받지 못하는 경우에도 매수인에게 대항할 수 있다. 즉, 매수인에게 보증금을 돌려받을 수 있다는 뜻이다. 참고로 임차인이 대항력을 갖추기 위해선 주택의 인도(引渡)와 주민등록(전입신고)을 마쳐야 한다. 그래야 다음 날부터 제3자에 대해 효력이 생기기 때문이다.(같은 법 제3조 참조) (고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수)

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