[김규정의 富런치] 집값 하락기 주택 투자전략은

◇ 고금리 이자 부담에 아파트값 하락폭 확대
인플레이션 장기화로 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인상 기조가 이어지면서 한국은행의 기준금리 상단은 내년 초 3.5%까지 높아질 전망이다. 높아진 금리 상단은 내년 하반기까지 이어질 가능성이 높다. 고금리 부담에 경기침체가 심화되면 집값 하락장이 지속되고 공급시장의 자금경색과 프로젝트펀드(PF) 리스크가 표출될 것이란 우려가 제기된다.

주택시장은 가격 낙폭이 확대되며 거래절벽 현상이 심화하고 있다. 한국부동산원의 실거래가지수를 기준으로 올해 들어 8월까지 전국 아파트값은 5.16% 떨어졌고 서울은 6.63% 하락했다. 잇따른 금리 인상과 총부채원리금상환비율(DSR) 대출 규제로 인해 수요층의 구매력이 떨어지고 매수심리가 얼어붙은 탓에 거래량은 전년동기대비 절반 수준에 그쳤다. 미분양까지 쌓이며 본격적인 하락장에 진입했다.

정부가 서울 등을 제외한 전국의 규제지역을 모두 해제하고 주택담보대출비율(LTV) 규제 완화를 앞당겨 시행하기로 했지만 금리 인상이 일단락되기 전에는 정책효과를 내기 쉽지 않다는 게 중론이다. 재건축과 임대주택제도 등의 추가 규제 완화를 예고하고 미분양 PF 대출보증안 등 주택 부동산 시장의 경착륙을 막기 위한 조치들이 발표됐지만 당분간 추가 하락은 불가피해 보인다.

◇ 급매물, 경매, 미분양 저가매수전략 + 지역 차별화
주택시장의 가격 하락세가 예상되는 가운데 금융위기 등 과거 하락기를 경험했던 투자자들의 전략적 접근이 예상된다. 집값 안정 시점이나 회복 속도를 예상하기는 쉽지 않지만 지역별로 주택시장의 수요기반과 구매력 격차, 기공급된 주택 수급 예측에 따라 중장기 투자성과 안정성은 차등화되기 때문에 추가 하락 조정 후의 저점매수전략도 지역별로 차별화될 수밖에 없다. 아파트 공급 부담이 커진 지방 도시에 비해 입주예정량이 많지 않은 서울이 당연히 선별적 투자처로 꼽히는 이유다.

투자성을 높이기 위해선 저가매수가 일차원적인 접근법이다. 재고 주택의 경우 급매물이나 경매 투자를 고려하는 수요자들이 많다. 지난해까지 소위 영끌 투자가 증가했고 변동금리 차주 비율이 높아 급증한 이자 부담에 손실을 감수하고 처분하는 매물이 늘어날 가능성이 크다. 금리가 크게 오르며 시중은행의 주택담보대출(주담대) 및 신용대출 상단이 7% 중반을 넘어섰고 최근 1년간 월 이자 상환 부담이 배 이상 늘었다. 전셋값도 동반 하락세를 보이고 있어 집값 하락세가 내년 초반까지 이어지면 급매물이 점차 빠르게 증가할 수 있다.

미분양에 대한 관심이 늘어날 것으로 보인다. 집값 하락으로 신규분양 아파트의 투자성이 약화되면서 청약경쟁률이 낮아지고 당첨 후 계약을 포기하는 사례가 수도권에도 늘고 있다. 하지만 미분양 리스크가 높아지면서 세제 지원 등 추가대책이 나올 가능성이 높아진데다 공급시장의 자구노력으로 할인 분양 등 저가 구매 기회는 늘어날 것으로 기대된다. 분양가격, 입지 및 상품성을 선별해 접근해야겠지만 과거 하락기와 마찬가지로 우량 미분양은 하락기에 살펴볼 만한 내 집 마련 전략이 될 수 있다. 무순위 지역 조건도 없어지는 등 정부의 규제 완화도 전략적으로 도움이 될 것이다.

분양가상한제가 적용된 양호한 분양단지는 기본적인 투자 대상이다. 고물가 영향으로 주택시장 약세장에도 분양가격이 꾸준히 상승하고 있고 민간 공급 활성화를 위해 분양가상한제 폐지 가능성도 제기된다. 미혼 청년 특별공급이 마련되고 중소형 추첨제 확대 등 청약제도가 청년층을 중심으로 완화되는 부분도 적지 않은데 경쟁력이 낮은 청약자라면 규제 완화와 청약 경기 둔화를 이용해 전략적인 청약전략을 세울 수 있다. 사전청약 의무 폐지로 정부의 주택 조기 공급도 중단되는 양상이고 270만호 주택공급계획도 진행 속도가 떨어질 수 있다는 지적도 감안할 만하다. 한편 서울의 경우 중도금 대출 규제가 완화돼 분양가격 12억원까지 대출 보증이 가능해진다.

(김규정 한국투자증권 자산승계연구소장)

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