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금리 변동성에 대한 불안감이 해소되고 어느 정도 예측이 가능해지면서 거래 정상화에 대한 기대감도 나타났다. 서울부동산정보광장을 보면 서울 아파트 거래 신고량은 지난 11월과 12월 연달아 소폭 증가하는 양상을 보였다. 한국토지주택공사(LH) 매입임대 등 제한할 표본이 포함되긴 했지만, 추세적 기대감은 다소 높아졌다. 연초 1월에도 거래량 증가 추세를 이어갈지는 아직 불확실하지만 1분기 이사철 거래 효과와 금리안정, 정책효과 등이 더해지면 다시 크게 악화되지는 않을 것으로 보인다.
표면적으로 중요한 것은 당연히 금리이다. 금융당국의 관리와 채권 안정에 따라 가산금리가 낮아지고 조달금리인 코픽스가 하락하면서 8%대까지 급등했던 주택담보대출 금리는 하향 안정세를 띠고 있다. 한국은행이 기준금리를 본격적으로 올리기 전인, 대략 2년 전과 비교하면 차주들의 평균 주택담보대출 금리는 2배가량 높고 이자 상환도 여전히 부담스럽지만, 다소나마 낮아진 금리와 하향 안정을 예측하는 상황에서 주택 수요자들이 자금계획을 세워보고 투자나 내 집 마련 전략을 검토해 볼 수는 있을 것이다.
과거와 달리 집값과 동반, 혹은 더 가파른 하락세를 이어가고 있는 전세가격의 급락도 아파트 가격에 큰 영향을 주고 있다. 대출 보증 확대와 저금리 영향으로 전세금 대출 규모가 급증한 상황에서 금리 인상 직격탄을 맞으며 전세가격 급락과 역전세 사태로 이어졌는데, 전세대출 금리가 하향 안정된다면 전세시장 안정에 도움이 될 것이다. 전세시장이 안정되면 집값 하락을 완화하는 데 도움을 줄 수 있고, 집값 하락세가 진정되면 거래심리 회복에도 영향을 준다.
거래 정상화에 도움이 될 정책으로는 대표적으로 규제지역 해제 효과를 꼽을 수 있다. 현재 서울 강남 3구와 용산을 제외한 모든 규제지역이 해제됐다. 다주택자의 경우 양도세 및 종부세 부담이 완화되고 대출 규제가 풀렸다. 청약 및 거래 제한도 크게 완화돼 일차적으로 심리적 거부감을 제거하고 시간차를 두고 다시 투자수요가 거래에 나서는 데 영향을 줄 것으로 예상된다.
신청 조건을 완화하고 우대금리를 적용한 특례보금자리론의 거래량 증대 효과에도 관심이 높다. 1월 31일 접수를 시작했는데, 첫날 온라인 신청이 몰리고 은행 창구 상담이 증가한 것으로 나타났다. 대출 건수가 확인된 후 따져봐야겠지만 소득제한이나 총부채원리금상환비율(DSR) 규정이 없기 때문에 기존 대출이 어려웠거나 전세보증금반환 등의 목적으로 사용하는 경우는 늘어날 수 있다. 다만 주택가격 기준에 따라 9억원 이하 비중이 높은 지역에 효과가 한정될 수 있다.
거래가 늘어나려면 결국은 가격이 문제이다. 지난해 11월 실거래가 지수 기준 전국 아파트값은 전년 말 대비 14.3% 하락했고, 서울은 18.9% 떨어졌다. 2006년 실거래가 조사 이래 가장 큰 폭의 연간 낙폭이다. 하지만 소득 대비 집값 수준, 이른바 PIR은 과거 금리 수준이 비슷했던 시기와 비교해 1.5배가량 여전히 더 높다. 지난해보다 아파트값 주간 하락폭은 점차 둔화되겠지만, 구매심리가 살아나고 거래가 정상화되려면 절대가격의 추가 하락 조정이 예상된다.
1월 말 이후 아파트시장은 가격 하락폭은 완화되면서도 추가 하락세는 지속될 전망이다. 낙관적인 시나리오 기반의 이른 금리하락이 진행되거나 고물가, 저성장 리스크가 둔화된다면 심리적 변곡점이 될 수 있다. 수요자 입장에서 볼 때 수용할만한 가격까지 하락한 저가 매물 거래가 먼저 형성되고 난 후, 서서히 거래량이 회복될 가능성이 크다.
(김규정 한국투자증권 자산승계연구소장)
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