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연초부터 부동산시장이 수면 아래 소란하다. 표면적으로는 서울 중심 지역에서도 재고 주택의 거래 부진과 호가 하락이 이어지고 있지만 정부가 부동산 부양책을 내놓고 상반기 재정투자를 집중하기로 하면서 매수 타이밍을 고민하는 투자자들의 움직임이 분주하다.
개인적으로 볼 때, 이번 1·10 대책은 주택 공급이나 건설경기 회복에 있어서 즉시 효과를 내기는 어려워 보인다. 도심 재건축 및 정비사업 활성화, 비아파트 틈새 주택 공급 개선, 신도시 공공주택 공급 확대, 프로젝트파이낸싱(PF) 및 유동성 지원을 통한 건설산업 리스크 해소 등 주요 이슈에 대해서 세부 대응 방안의 실효성이 높지 않다. 몇몇 시범 사업장이 혜택을 볼 수 있지만, 결국 실질적인 금리인하와 대출 규제 완화를 시작으로 투자심리가 개선되고 부동산 가격 상승에 따른 건설투자 수익성이 반등하고 나서야 금번 대책의 효과가 실제화될 것이다.
하지만 이번 대책을 통해 2024년 상반기 건설투자 예산 조기 집행 등 정부의 부동산 부양 의지는 충분히 피력된 것으로 보인다. 고금리와 강화된 대출 규제 환경 속에서 부동산 건설 경기의 회복 속도는 더딜 것으로 우려되나, 증가세가 이어진 시중 유동성을 기반으로 여유 자산을 보유한 고액 자산가 중심의 저점매수 전략이 부각될 전망이다. 소위 부자들의 선호도가 높은 서울 주거 거점의 고가 새 아파트와 전통적인 재건축 투자 저점 매수가 주요한 주택 투자 방식일 것으로 예상된다.
저점 매수를 위한 진입 시점은 언제일까. 예의 주시할 지표는 역시나 금리다. 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 3월 금리인하 가능성이 다시 낮아진 상황에서 금리인하가 언제 이뤄질지가 중요하다. 거의 유일하게 전셋값 상승세를 보이고 있는 서울 아파트시장의 경우 2024년 서울의 새 아파트 입주량이 감소하면서 집값 반등에 영향을 미칠 전망이다. 금리 변동성이 해소된 후 서울의 아파트값은 리딩 지역을 시작으로 호가 저점을 확인한 후 단지별 투자성에 따라 반등세를 보일 수 있다.
반면 대중 수요의 투자 여력은 악화되고 있다. 금리 영향력이 확대된 가운데 시장금리는 수요시장의 기대만큼 빠르게 하락하기 어려운 상황이다. 늘어난 가계부채 부담과 감소 목표에 따라 총부채원리금상환비율(DSR) 중심으로 주택 부동산에 대한 대출 규제는 강화되고 있다. 스트레스 DSR의 도입과 함께 전세 대출에 대한 DSR 적용이 거론되고 있다. 지난 2023년 규제가 강화된 주택담보대출의 대안으로 부각됐던 특례보금자리론과 달리 올해 후속 지원책들은 결혼과 출산을 중심으로 비교적 까다로운 대출 조건을 충족해야 하는 청년층 대상 상품이어서 일반화 효과는 크지 않을 것으로 판단된다. 고가 아파트 주택 시장을 제외한 중저가 주택시장이나 투자 수요층이 얕은 비수도권 주택시장의 경우 올해 회복세를 보이기 쉽지 않다.
지난해부터 유동성이 악화된 지방 중소형 건설사 폐업이 크게 늘면서 지역 주택시장의 주택공급이 부진해진 것은 물론이고 건설 부동산 관련 산업 기반의 지역 경기 역시 악화되고 있다. 1·10 대책을 통해 1가구 1주택 특례를 허용하는 지방 미분양 지원책이 나오기는 했지만, 수요 급감과 함께 고금리 속 사업성이 악화된 지방 사업장들이 자체적으로 빠른 시일 내에 정상화되기는 어려워 보인다.
결국 올해 주택 부동산 시장의 투자를 고려함에 있어서 고려할 변수는 다시금 금리이다. 금리인하가 확정된 후 저점 구간과 시장금리의 안정화 여부를 살펴봐야 한다. 실물경기 부진이 지속될 경우 투자 리스크를 해소하기 위해 부동산 시장의 투자 쏠림이 나타날 수밖에 없는데, 서울 새 아파트와 재건축 투자가 여전히 관심을 모을 것으로 보인다. 경기권에서는 올해 인프라 투자 확대에 맞춰 착공하는 광역철도망의 신역세권 주거지에 관심을 가져볼 만하다. 지역 시장의 미분양 해소와 건설경기 회복까지는 좀 더 시간이 소요될 것으로 보인다. 지역별 양극화와 지방 디커플링이 심화되는 해가 될 것이다. 1·10 대책을 시작으로 정부의 주택공급 활성화 방안이 효과를 내기까지도 좀 더 시간이 필요해 보인다.
(김규정 한국투자증권 부동산 연구위원)
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