'줄줄이 상환연장' 독일 헤리티지DLS, 최악의 시나리오 살펴보니
'줄줄이 상환연장' 독일 헤리티지DLS, 최악의 시나리오 살펴보니
  • 정선영 기자
  • 승인 2019.10.21 11:02
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신금투, 11월초 자산매각 마무리 예상…'신용보강' 주목



(서울=연합인포맥스) 정선영 기자 = 부동산 사모펀드 상품인 독일 헤리티지 파생결합증권(DLS) 상품이 만기상환이 연기된 가운데 손실 상환 시나리오는 두 경우로 예상되고 있다.

21일 KB증권이 발행한 독일 헤리티지 DLS 상품 설명서에 따르면 손실 상환을 예상한 최악의 시나리오는 ▲돌핀트러스트 GMBH의 원리금 상환 불이행 ▲발행사인 KB증권 부도의 경우다.

이 상품은 KB증권, NH투자증권, 키움증권 등이 발행하고 신한금융투자가 판매한 상품으로 독일의 역사적 보존가치가 높은 건물을 재개발해 분양하는 상품이다.

싱가포르의 반자란 자산운용사가 운용하는 AGPI Fund(Absolute German Property Investment Fund) 수익률을 기초자산으로 한다.

이 펀드는 독일 돌핀트러스트(현 저먼프로퍼티그룹)가 시행하는 '기념물 보존 등재 건물' 재건 사업에 투자한다.

손실 상환을 예상한 시나리오 중 독일 돌핀트러스트 GMBH(현 저먼프로퍼티그룹)원리금 상환 불이행은 이 회사를 교체하거나, 해당 건물의 소유권에 대한 질권행사 및 선순위 자격을 바탕으로 시장에 재매각하는 경우다.

재매각 상황에 따라 투자자금 회수가 지연될 수 있고, 원금 손실 가능성도 있다.

하지만 돌핀트러스트GMBH의 후순위 20% 자기자본 투자를 고려할 때 담보비율 125%로 매입 가격의 95% 수준으로 재매각한다면 원리금은 전액 상환이 가능할 것이라고 신한금융투자는 예상했다.

또 다른 최악의 시나리오에는 반자란운용사 부도와 발행사인 KB증권 등의 부도가 있다. 반자란 운용사 부도시에는 수익자 총회를 거쳐 운용사를 재선임하므로 상환이 지연될 뿐 손실 가능성이 없다.

이와 달리 발행사 부도시는 파산, 회생절차 개시 등의 경우 정해진 절차에 따라 원금 손실 가능성이 있을 것으로 봤다.

손실 상환의 경우가 두 가지로 제한되면서 이 상품이 판매될 때는 수익 상환 가능성이 높을 것으로 예상됐다.

특히 이 상품은 돌핀트러스트GMBH의 바이백 개런티(신용보강)가 있어 상환이 지연되더라도 원금 상환 가능성을 높이는 요인으로 꼽혔다.

약속된 가격으로 대상자산의 인허가, 분양과 부관하게 현지 디벨로퍼인 돌핀 트러스트 GMBH 신용으로 원리금 상환이 가능하다고 판매사가 설명했기 때문이다.

돌핀 트러스트사는 1년내 부도확률이 0.57%로 우수한 재무건전성을 보유한 것으로 평가됐다.

당초 영국 개인연금(SIPP) 등 동사업에 투자하는 타 기관의 경우 디벨로퍼의 바이백 개런티가 없다며 AGPI 펀드만의 투자포인트라고 설명하기도 했다.

이 상품의 만기 상환이 줄줄이 연장되고 있음에도 신용보강 카드를 쓰지 않는 이유는 무엇일까.

증권사 관계자들은 디벨로퍼사의 신용보강보다 현지 부동산 매각을 통해 만기 상환에 나서는 이유는 보다 안정적으로 자금을 돌려받기 위한 전략적 판단이라고 설명했다.

만기 연장 사태의 첫 테이프를 끊었던 신한금융투자는 독일 베를린 파워플랜트 자산 매각이 어느 정도 이뤄지면서 11월초 매각 대금이 입금될 것으로 예상되고 있다.

한 증권사 관계자는 "신용 보강 조항이 있기는 하지만 해당 펀드가 18회차까지 있는 점을 고려할 때 초반에 디벨로퍼사의 신용으로 메우게 하면 향후 다른 펀드의 원금 확보가 어려워진다"며 "현지 매각을 통하는 편이 원금 확보에 유리하고, 투자자 보호를 위해서 바람직하다는 전략적 판단을 한 것"이라고 설명했다.

syjung@yna.co.kr

(끝)

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