(서울=연합인포맥스) 남승표 노현우 기자 = 주택시장이 시스템리스크를 우려해야 할 정도로 변동성을 키운 데는 정책 변수를 빼놓을 수 없다. 정부는 주거 안정을 내세우면서도 재건축 연한 단축, 분양가 상한제 폐지, 청약자격 확대 등 규제 완화로 주택시장의 변동성을 키웠다.

가계부채 관리를 강조하면서도 한시적으로 허용했던 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV) 완화는 해를 넘기며 이어졌고 주택담보대출 심사 강화 방침에도 전단계인 집단대출은 사각지대에 방치하는 모순적인 행보를 보였다.

25일 관련 업계에 따르면 박근혜 정부 출범 이후 부동산 대책은 대략 3개월 간격으로 발표됐다.

2013년 4월 1일 나온 '서민 주거안정을 위한 주택시장 정상화 종합대책' 이후 작년까지 정책발표 횟수만 16회에 달했다.

이들 정책이 주택시장에 미친 영향을 보면, 2013년 4·1대책에서는 공공분양주택을 연 7만호에서 2만호로 줄이는 공급축소 방향을 제시해 전세대란의 단초를 던졌다. 같은 해 8·28 대책은 취득세 영구인하로 주택구입 부담을 절반으로 줄였다.

2014년 7월에는 하반기 경제정책 방향에서 LTV 70%를 금융권에 일괄 적용하고 수도권에 실시하던 DTI도 전금융권에서 60%로 통일했다.

뒤를 이은 9·1 대책에서는 1~2순위로 나뉘었던 청약자격을 1순위로 통합하고 기간도 2년에서 1년으로 줄여 신규 주택수요를 대폭 확대했다. 여기에 재건축 연한을 최장 40년에서 30년으로 줄이며 주택멸실을 촉진했다.

2014년 12월에는 정부가 줄곧 촉구했던 분양가 상한제, 재건축 초과이익 환수 등을 폐지하는 부동산 3법이 격론 끝에 국회를 통과했다.

그 결과 2015년 주택시장은 역대 최대인 119만 3천691건이 매매거래됐고 역대 최대인 52만호의 아파트가 신규 분양됐다.

여기에 주택담보대출과 집단대출도 역대 최대 수준으로 치달았다.

금융감독원에 따르면 주택금융공사 양도액을 포함한 은행권 주담대 증감액은 2012년 21조 2천억원에서 2013년 21조 4천억원, 2014년 36조 7천억원에서 작년 9월 64조원으로 껑충 뛰었다.

집단대출액도 2011년 102조 4천억원, 2012년 104조원에서 2013년 100조 6천억원, 2014년 101조 5천억원으로 줄어들다가 작년 9월 104조 6천억원으로 다시 늘었다.

가계부채 관리에 위기의식을 느낀 금융당국이 작년말 부랴부랴 여신심사 선진화 가이드라인을 던지며 돈줄 죄기에 나섰지만 정작 주담대의 전 단계인 집단대출에 대해서는 신용대출이라는 이유로 대상에서 제외했다.

작년 7월 DTI, LTV 한시유예를 거둬들임으로써 주택시장 변동성 확대를 제어할 한차례의 기회를 놓친 데 이어 주담대 확대의 불씨까지 살려놓은 실수를 범한 것이다.

현재 주택시장이 정책 변수로 살아났다는 데에는 전문가들의 의견도 대체로 일치했다.

채상욱 하나금융투자 애널리스트는 "재건축 연한단축을 담은 9·1대책과 분양가 자율화에 힘입어 현재 주택시장이 살아났다고 본다"며 "부동산 과열기에 도입돼 여러가지 면에서 가격안정화에 기여했던 것이 풀려 다시 과열화될 단초가 들어섰다"고 평가했다.

박원갑 국민은행 수석부동산전문위원은 "정부가 청약시장 과열을 유도한 측면은 있다"면서도 "다시 정책으로 죄라고 말할 시점은 아닌 것 같다"고 말했다.

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