(서울=연합인포맥스) 노현우 기자 = 서울 오피스에 대한 투자 수익성이 한계 수준까지 떨어졌다는 진단이 나왔다. 저조한 경제성장에 따른 수요 부진과 공급과잉이 겹치면서 투자 수익성이 악화된 것으로 풀이됐다.

황규완 대신증권 책임연구원은 3일 서울 강남 논현동 건설회관에서 열린 '서울 부동산 포럼' 창립기념 세미나에서 "서울 오피스 캡레이트(Cap rate, 부동산 매입금 대비 순수익)가 5% 수준으로 투자 마지노선까지 하락했다"며 "캡레이트를 맞추기 위해 비인기지역까지 투자가 확대된 것으로 보인다"고 말했다.

코람코자산신탁에 따르면 작년 1분기만 해도 6% 수준에 육박하던 캡레이트는 5% 수준에 머물고 있다.









<서울 오피스 캡레이트·캡레이트 스프레드, 출처:코람코자산신탁, 대신증권>

오피스 매매가격도 상승세를 멈춘 것으로 나타났다.

서울 오피스 매매가격지수는 작년 4분기 하락세로 반전된 이후 3분기 연속 떨어졌다.

황 연구원은 "매매가격이 3분기 연속 내림세를 보인 것은 지난 2011년 이후 처음이다"며 "이를 고려하면 매매시장이 조정기에 들어간 것으로 추정된다"고 설명했다.

이처럼 오피스 투자 시장이 부진한 것은 글로벌 금융위기 이후 오피스 공급이 크게 늘어난 가운데 저성장이 지속하면서 임차하려는 기업 수요가 줄었기 때문이다.

실제 서울 오피스 공실률은 올해 3분기 말 기준 9.4%(신축 포함)까지 치솟았다. 지난 2011년 평균공실률이 3.0%였고 금융위기 이전에는 0.8% 수준에 불과했음을 고려하면 크게 높은 수준이다.

황 연구원은 "기업투자 위축이 지속하면서 오피스 수요도 줄었다"며 "비용절감을 위해 이전하는 기업이 늘어난 점도 업무지구 임차시장을 위축시키는 요인으로 작용했다"고 설명했다.

다만 풍부한 유동성은 향후 오피스 투자를 늘리는 요인으로 작용할 것으로 전망됐다.

황 연구원은 "여전히 풍부한 유동성, 부동산 투자에 대한 높은 관심 등 투자환경은 여전히 부동산 펀드 등 부동산 투자를 유인하는 요소이다"며 "저금리, 저성장 기조가 장기화하는 가운데 투자자들이 마땅한 투자 대안을 찾기 어려운 상황이다"고 진단했다.









<서울 오피스 매매가격지수, 출처:대신증권 리서치센터>

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