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(서울=연합인포맥스) 권용욱 기자·이석훈 연구원 = 하반기 주택 가격은 금리와 전세가율 변화에 대한 빅데이터 분석 결과 조만간 본격적인 반등 흐름을 보일 것으로 관측됐다.
13일 연합인포맥스는 지난 2011년 7월부터 2023년 6월까지 12년간의 관련 데이터를 분석해 주택 가격과 금리(주택담보대출 금리), 전세가율의 상관성을 분석했다.
일반적으로 금리와 집값은 시차를 두고 음의 관계를 보이는 것으로 알려졌다. 동시에 전세가율과 집값은 양의 관계, 금리와 전세가율은 음의 관계를 가진다는 게 통상적인 견해다.
지난 12년 간 관련 지표의 빅데이터 분석 결과, 금리와 주택가격 변동률은 상관 계수 -0.58(서울 주택)과 -0.67(전국 주택)로 비교적 강한 음의 관계를 보였다.
상관 계수는 -1부터 1까지 분포하는 데, -1에 가까울수록 음의 상관 관계가 강하다는 의미다.
금리와 전세가율의 상관 계수도 -0.6으로 비교적 강한 음의 관계를 보였다.
반대로 전세가율과 주택 가격 변동률의 관계는 유의미한 상관성을 보이지 않았다.
즉, 주택담보대출 금리가 주택 가격과 전세가율에 각각 동시에 영향을 미치지만, 전세가율과 주택 가격 간의 직접적인 상관성을 통계적으로 확인하기는 어려웠다.
보다 구체적으로 금리와 전세가율 간의 선형회귀식을 만들면 다음과 같은 분포가 차트로 확인된다. 선형회귀는 선형 예측 함수를 사용해 회귀식을 만든 것으로, 차트에 나타난 점들이 선형에 가깝게 분포할수록 두 변수 간의 상관관계가 높다고 볼 수 있다.
이렇게 금리와 전세가율은 유의미한 음의 관계를 보이지만, 지난 상반기에는 금리가 하락하는 와중에도 전세가율이 같이 내렸다. 전세시장 불안으로 월세 전환이 늘어나는 이례적인 배경이 작용했기 때문으로 풀이된다.
지난 12년간의 데이터를 통해 유추해 볼 때 역전세(신규 전세 보증금이 기존 보증금보다 낮은 상황)라는 비정상적 상황이 종료되면 주담대 금리의 하락세가 조만간 전세가율을 끌어올릴 것으로 추측할 수 있다. 정부는 이달 초순 발표한 하반기 경제정책방향을 통해 역전세 등 시장 리스크 관리 강화를 위해 대출 규제를 일부 완화한다고 발표했다.
금리와 집값(전국 및 서울) 변동률 간의 선형회귀식을 통한 차트를 보면, 두 변수 간에 유의미한 음의 관계가 나타났다.
위의 차트에 적용된 회귀공식에 따르면 집값 변동률이 제로(0)를 초과하기 위해서는 전국과 서울에서 주택담보대출 금리가 각각 4.2%와 4.19%가 되어야 한다.
6월말 기준 주택담보대출 금리가 4.5%인데, 올해 주담대 금리가 월평균 16bp씩 떨어지는 추세를 고려할 때 같은 속도로 계속 하락한다면 오는 8월 중에는 주택가격이 분명한 반등세를 보이는 것으로 추정할 수 있다.
전문가들은 수도권 실수요자들이 전세가율이 60% 안팎으로 오르고 기준금리 인하가 본격화되는 시점을 기다리는 것으로 분석했다. KB부동산에 따르면 최근 서울 전세가율은 50%대 후반을 보이고 있다. 한국은행의 기준금리는 7월 동결되며 최근 4차례 연속 동결을 이어갔다.
ywkwon@yna.co.kr
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