한국신용평가는 7일 '동탄2신도시 주택 분양위험 점검' 보고서에서 "일부 단지의 경우 적정 분양가 대비 높게 분양가가 책정돼 분양이 장기화되고 있다"며 "사업장별 초기분양률도 입지여건, 상품의 질 등 경쟁력 확보 여부에 따라 작년보다 확대된 상황"이라고 설명했다.
한신평에 따르면 지난 2014년 2.2개월 수준이던 동탄2신도시 단지의 분양완료 기간(가중평균)은 지난 2015년 5.9개월로 늘었다. 작년 분양단지의 1개월 누적 분양률도 사업장별로 최저 16.7%에서 최고 100%로 큰 차이를 보였다. 6개월 누적 분양률은 35~100%, 12개월 누적 분양률은 48~100%로 지난 2012년 이후 가장 큰 편차를 나타냈다.
<동탄2신도시 분양물량·분양완료 기간, 자료제공:한신평>
구체적으로 어느 단지 분양가가 높게 책정됐는지는 보고서에 제시되지 않았다. 다만 적정 분양가 산정 시 고려할 수 있는 내부요소들이 언급됐다.
한신평은 먼저 분양가 산정 시 영향을 주는 요소로 주거편의시설 접근성을 꼽았다. 주거편의시설은 대형마트, 중심 상업시설, 근린 상업시설, 공공청사 등을 말한다.
다른 평가요소가 동일하거나 유사한 경우 주거편의시설 접근성이 좋을수록 높은 시세가 형성되는 것으로 진단됐다. 3.3㎡당 분양가는 주거편의시설 접근성에 따라 최대 240만원 차이 나는 것으로 평가됐다.
쾌적성 및 조망도 분양가에 큰 영향을 미치는 내부요소로 언급됐다. 한신평은 쾌적성 및 조망에 따라 3.3㎡당 분양가가 최대 240만원까지 차이 날 것으로 추정했다.
이외 교통편의성(최대 120만원), 아파트 브랜드(최대 90만원), 평형구성(최대 90만원), 교육시설 접근성(최대 60만원), 단지규모(최대 60만원)도 각각 분양가에 영향을 미칠 것으로 진단됐다.
한신평은 이를 토대로 분석한 결과, 동탄2신도시에서 공급예정인 41개 블록 중 25개블록(2만3천279세대)이 3.3㎡당 1천130만원 이상으로 분양 가능할 것으로 예상했다.
9개 블록(7천558세대)은 1천80만~1천130만원선, 나머지 7개 블록(6천23세대)은 1천80만원 이하 가격으로 분양 가능할 것으로 파악됐다.
황병희 한신평 PF평가본부 팀장은 "세부적인 분석을 통해 얻은 평가 기준을 동탄2신도시 내 공급 예정인 블록에 적용한 결과 평가요소별로 상당한 편차가 존재했다"며 "적정 분양가를 책정해 분양위험을 통제할 필요가 있다"고 말했다.
<동탄2신도시 공급예정 사업장별로 추정한 적정 분양가(단위:만원/3.3㎡), 자료제공:한신평>
hwroh@yna.co.kr
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노현우 기자
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