유제욱 KB운용 매니저 "연기금·보험, 세금탓 공모 부동산 투자 늘 것"
유제욱 KB운용 매니저 "연기금·보험, 세금탓 공모 부동산 투자 늘 것"
  • 김용갑 기자
  • 승인 2019.12.10 10:05
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(서울=연합인포맥스) 김용갑 기자 = "올해 연기금과 보험사 등 기관투자자가 재산세 합산과세를 피하기 위해 개인투자자와 부동산펀드에 투자한 적이 있다. 사모가 아닌 공모펀드는 재산세 분리과세 혜택을 받기 때문이다. 앞으로 이런 움직임이 많아질 것이다."

유제욱 KB자산운용 펀드매니저(회계사)는 10일 연합인포맥스와의 인터뷰에서 "정부가 토지분 재산세 분리과세 대상에서 사모 부동산펀드·리츠를 제외하기로 결정한 이후 연기금과 보험사의 부동산투자에 변화가 있다"며 이같이 말했다.

앞서 올 상반기 행정안전부는 공모형 부동산펀드·리츠는 토지분 재산세 분리과세를 유지하고 사모형은 토지분 재산세를 합산과세하는 지방세법 시행령 개정을 추진한다고 발표했다.

국토교통부도 올해 9월 '공모형 부동산 간접투자 활성화방안'을 발표했다. 주요 내용은 ▲공모 리츠·부동산펀드에 우량자산 공급 ▲세제혜택 지원 ▲개인투자자 참여 유도 ▲상품 다양화와 사업성강화를 위한 제도 개선 등이다.

유제욱 매니저는 "활성화 방안 중에서 연기금과 보험사의 눈길을 끈 것은 세제혜택 지원"이라며 "부동산 투자수익률에 큰 영향을 끼치기 때문"이라고 말했다.

그는 "현재 사모 리츠·부동산펀드는 토지분 재산세 분리과세로 재산세 세율 0.2%가 적용된다"며 "하지만 정부 대책에 따라 내년부터 사모 리츠·부동산펀드는 토지분 별도합산과세로 재산세를 최대 0.4%, 종합부동산세를 최대 0.7%를 내야 한다"고 말했다.

유 매니저는 "세율이 0.2%에서 최소 0.4% 이상으로 상승하는 것"이라며 "보유세가 기존보다 2~3배 증가할 수 있다"고 말했다.

그는 "이 때문에 배당수익률과 세전 에쿼티(Equity) 내부수익률(IRR)이 1% 정도 하락할 수 있다"며 "보유세 증가로 연기금과 보험사가 투자안을 기각할 수도 있다"고 진단했다.

유제욱 매니저는 "서울 지역 코어 오피스 기준으로 연기금과 보험사는 연평균 배당률 6% 내외(매각차익 제외), IRR 8% 이상(매각차익 포함) 예상되는 상품이면 투자할 것"이라며 "밸류 애드 오피스의 경우 IRR 10~12% 이상(매각차익 포함), 개발형의 경우 IRR 13~15%(매각차익 포함) 이상을 기대한다"고 말했다.

코어 오피스는 좋은 입지와 시설, 우량 임차인이 있는 오피스다. 저위험·저수익 투자다. 밸류 애드 오피스는 저평가된 부동산을 관리하고 시설을 개선해 수익을 창출하는 오피스다. 중위험·중수익 투자다.

그러면서 유 매니저는 공모 부동산펀드 하나를 사례로 들었다. 이 펀드는 최근 재산세 합산과세를 피하기 위해 개인과 기관 자금을 동시에 모집했다.

그는 "당초 A 기관이 도심권역(CBD)의 코어 오피스 우선협상대상자로 선정됐다"며 "하지만 정부가 토지분 재산세 분리과세 대상 정상화를 추진한다고 발표했다. 이 때문에 수익률 하락 문제로 A 기관이 거래를 마무리하지 못했다고 들었다"고 설명했다.

유제욱 매니저는 "그 결과 B운용사가 그 오피스를 매입하게 됐다"며 "B운용사는 이 오피스를 기초자산으로 한 공모펀드를 내놨다. 투자자 49인을 초과해 모집하면 공모펀드가 되고, 재산세 분리과세 혜택을 받을 수 있기 때문"이라고 했다.

그는 향후에도 연기금과 보험사의 공모 부동산 간접투자가 증가할 것이라고 내다봤다.

유제욱 매니저는 "지금까지 연기금과 보험사는 사모 부동산 간접투자기구에 주로 투자했다"면서 "의사결정이 쉽고 수시 배당이 가능하기 때문"이라고 설명했다.

유 매니저는 "그러나 정부가 토지분 재산세 분리과세 대상에서 사모 부동산펀드·리츠를 제외하기로 결정한 이후 연기금과 보험사가 공모 부동산펀드나 리츠에 몰릴 수 있다"고 예상했다.

그는 공모 리츠 시장이 활성화되고 연기금과 보험사의 투자가 증가할 것이란 전망도 내놨다.

유제욱 매니저는 "공모 리츠도 재산세 분리과세 혜택을 받는다"며 "리츠의 경우 주식 매매로 원금을 회수하기 편하고 단기간 내에 주식을 매각해 자본차익을 얻을 수도 있다"고 설명했다.

유제욱 매니저는 이날 인터뷰에서 부동산 거래가격이 상승하면서 부동산펀드에서 수익증권(Equity) 투자를 유치하기 어려워지고 있다고 진단했다.

유 매니저는 "시장 자본환원율(Capitalization Rate) 추이를 보면 우하향하고 있다"면서 "부동산 거래가격은 고점을 갱신하고 있다"고 했다. 자본환원율은 부동산 가격 대비 순영업이익의 비율을 말한다. 순영업이익은 부동산이 실제로 벌어들이는 소득이다.

유제욱 매니저는 "이에 따라 연기금과 보험사가 부동산펀드 수익증권에 투자할 때 원금 손실을 우려한다"며 "그러나 담보대출 금리가 하락해 단기간 내에 배당수익률과 거래가격이 하락할 가능성이 높지는 않다"고 했다.

그는 "다만 담보대출 금리가 상승하면 문제가 생길 것"이라며 "연기금과 보험사가 레버리지 효과를 노리고 대출을 최대한 사용하기 때문에 대출 금리가 10bp 오르면 에쿼티 세전 IRR은 20bp 이상 하락할 수 있다"고 분석했다.

유제욱 매니저는 "그래서 연기금과 보험사는 부동산펀드 투자 시 에쿼티, 선순위 대출, 후순위 대출 중에서 리스크가 낮은 선순위 대출을 가장 선호한다"며 "최근 저금리 기조로 선순위 대출보다 150bp 이상의 프리미엄이 있는 후순위 대출도 인기가 있다"고 설명했다.

유 매니저는 "연기금과 보험사가 리스크가 가장 높은 에쿼티 투자를 결정했다면 그보다 리스크가 낮은 선순위, 후순위 대출에 동시에 투자하는 경우도 많다"고 했다.

그는 연기금과 보험사가 부동산펀드 투자 시 원금 손실 리스크를 가장 먼저 고려한다고 설명했다.

유제욱 매니저는 "예상수익률이 높은 물건이라도, 원금 회수 리스크가 있고 안전장치가 부족하면 연기금과 보험사가 검토 단계에서 투자안을 기각하는 경우가 많다"며 "원금 손실 리스크를 줄일 수 있는 안전장치에는 매도자의 공실 보전 또는 보통주 투자가 있다"고 했다.

매도자의 공실 보전은 매도자가 부동산을 매각할 때 임차료를 일정 기간 보전해 주는 것을 말한다. 공실 보전과 보통주 투자는 매수자가 부동산을 싸게 사는 것과 비슷한 효과가 있다.

유제욱 매니저는 2011년 삼일회계법인에 입사해 감사 및 딜(Deal) 본부에서 일했다. 2016년 KB자산운용으로 이직해 부동산 투자팀에서 업무를 보고 있다. 그는 지금까지 자산 기준 약 2조원 이상의 부동산에 투자했다.







<행정안전부 설명자료>

ygkim@yna.co.kr

(끝)

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