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강한 LTV 규제, 주택가격 하락 악순환 막을 것
미분양 아파트 급증…금융권 PF 전이 주의
(서울=연합인포맥스) 이수용 기자 = 주택시장이 당분간 조정받을 가능성이 높지만, 하방 경직성 및 가계 대출 구조 등을 고려할 때 주택 가격의 급락 가능성은 제한적일 것이란 분석이 나왔다.
다만, 미분양 아파트가 늘고 있어 이에 따른 영향에 대해선 주의가 필요하다는 지적도 동시에 제기됐다.
◇주택 조정 불가피, 급락 가능성 제한적…규제 정상화 접근 필요
KB금융지주 경영연구소는 5일 '2023 KB 부동산 보고서'를 통해 매수 심리의 위축으로 주택가격 조정 국면은 당분간 지속되지만, 부동산 금융 규제 수준이 높아 가격 급락으로 이어질 가능성은 작다고 분석했다.
과거 금융위기 당시 주요국 주택담보대출비율(LTV)은 70% 이상으로 느슨했으나, 한국은 50% 수준을 유지했고, 2019년 금융규제 강화로 2022년 1분기 기준 국내 가구의 LTV는 평균 38.7%를 기록했다.
대출 규제가 강하게 시행되면서 주택가격 대비 LTV 비율은 매우 낮은데, 이는 대출 보유자의 자기자본 비중이 높다는 점을 의미한다.
연구소는 "금리 상승과 대출 부담 등이 주택시장에서 급매물 증가로 이어지는 악순환이 발생할 가능성은 작을 것"이라고 예상했다.
한편, 연구소는 일부 아파트 단지의 가격이 급락하긴 했으나, 주택매매 가격지수에 미치는 영향은 제한적이고 이들이 시장 전체를 반영하지 않는다고 강조했다.
연구소는 "주택시장 경착륙 리스크는 시장에 미칠 다양한 요인으로 판단해야 한다"며 "가계 부담과 상환 압박, 거래 시장 회복, 미분양 아파트 적체, 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 등 다양한 현안을 점검해야 한다"고 조언했다.
연착륙을 위해서는 경기 부양이 아닌 규제 정상화 목적의 정책적 접근이 필요하다는 제언도 내놨다.
최근 추진되는 정부의 연착륙 방안은 거래시장 활성화와 주택 매수 심리 회복에 초점을 맞추고 있다.
연구소는 "주택 가격 급락과 금리 상승에 따른 부담이 가계 부실로 확대되지 않도록 지원 방안을 마련하고, 실수요자의 규제 정상화 방안을 고민해야 한다"고 주장했다.
아울러 연구소는 "대출 규제는 LTV에서 총부채원리금상환비율(DSR) 중심으로 전환하고, LTV 기준은 규제의 일관성을 유지해야 한다"며 "시장 안정 이후 주택 공급 부족 문제로 이어지지 않도록 지속 가능한 공급 시스템을 구축하고 공급 속도를 조절할 필요가 있다"고 덧붙였다.
◇가계부채보다 미분양 리스크 주의…금융권 영향도
연구소는 이번 조정기에 미분양 아파트 적체 문제가 부각될 가능성이 높다고 지적했다.
미분양 아파트는 최근 주택 경기 침체와 맞물려 빠르게 늘고 있다.
2021년 9월 1만3천 호까지 감소했던 전국 미분양 아파트는 2022년 큰 폭 증가해 12월 말 기준 약 6만8천 호를 기록했다.
미분양 아파트는 작년 한 해 5만 호 증가했고, 그중 4만1천 호는 비수도권에, 특히 대구는 1만1천 호로 가장 큰 폭의 증가세를 보였다.
올해 신규 분양 물량은 약 28만 호로 추산되는데, 주택 경기 조정이 지속될 경우 미분양 물량은 연간 약 3만~4만 호 늘어날 수 있다.
미분양 아파트 증가는 건설사가 아니라 자금을 공급한 금융권에 영향을 미친다는 점에서 중요하다.
2022년 9월 말 금융권 PF대출 잔액은 약 116조6천억원이다.
PF 대출의 연체율과 고정이하여신비율은 각각 0.58%, 0.99%로 과거 대비 낮은 수준이나 점차 상승하고 있으며, 은행 외 기타금융권의 PF 대출 익스포저도 증가하고 있다.
연구소는 사업장 부도 시 불확실성 증가로 주택 경기 하락 폭을 키울 수 있다는 점에서 적절한 대책이 필요하다고 지적했다.
sylee3@yna.co.kr
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