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※ 이 내용은 3월 25일(월) 오후 4시 연합뉴스경제TV의 '경제ON' 프로그램에서 방영된 콘텐츠입니다. (출연 : 남승표 연합인포맥스 기자, 진행 : 이민재)
[이민재 앵커]
최근 주택시장 침체로 주택공급 위축이 우려된다는 보도 많이들 보셨을 겁니다. 정부에서도 공급부 족을 우려하면서 공급활성화 대책을 펴고 있습니다. 그런데 공급부족에 앞서 공급과잉 충격이 올 수 있다는 경고가 나왔다고 합니다. 어떻게 된 이야기인지 기업금융부 남승표 기자와 이야기 나눠 보겠습니다.
[앵커]
공급 과잉이 올 수 있다는 이야기는 생소한데요?
[남승표 기자]
그렇습니다. 최근 국토교통부에서 발표한 일련의 정책을 보면 공급과잉보다는 공급 위축을 우려하면서 이를 활성화하는데 주로 초점을 맞추고 있습니다. 대표적인 것이 작년 9월 정부 관계부처 합동으로 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 활성화 방안'입니다. 정부는 당시 공급대책을 발표하면서 시장 상황에 대해 인허가가 전년 동기대비 39%, 착공이 56% 감소했고 준공은 작년과 유사 하나 최근 감소하는 등 단기적으로 주택공급이 위축된 상황이라고 진단했습니다.
[앵커]
그래서 정부가 민간 대기물량 빨리 짓게 하고 공공에서 12만호를 추가 공급하겠다고 밝히지 않았습니까? 공급중심 부동산 정책 속도 내겠다고도 했고요.
[기자]
그렇습니다. 정부는 이후에도 원활한 주택공급을 위해 작년 10월 공공지원 민간임대주택 공모를 1만호 추가했고 17개 시도와 정책협의회를 열어 주택건설사업 인허가 속도를 높일 방안을 모색했습니다. 비슷한 시기에 주택공급 대책 후속조치를 속도감있게 진행 중이라고 밝히는가 하면 작년 11월에는 전국 다섯 곳에 8만호 규모의 신규택지 후보지를 발표하기도 했습니다.
[앵커]
그런데 공급 충격이 온다는 이야기는 왜 나온 겁니까?
[기자]
이야기를 진행하기 전에 공급지표에 대해서 간단하게 정리하고 갈 필요가 있습니다.
[앵커]
왜 그런가요?
[기자]
정부에서 작년 9월 주택공급대책을 발표할 때 공급 위축의 근거로 인허가, 착공, 준공 등 세 가지를 들었습니다. 보통 인허가는 받은 날로부터 2년이고 정당한 사유가 있으면 1년 범위에서 연장할 수 있습니다. 보통 착공과 분양은 비슷한 시기에 진행하는데요 후분양의 경우에는 공정률 60%가 지난 후에 할 수 있어서 약간 차이가 있습니다. 착공 뒤 2~3년이면 보통 준공을 마치고 입주를 할 수 있게 됩니다.
[앵커]
그렇다면 공급 위축이라고 하면 무엇을 기준으로 삼아야 합니까?
[기자]
관점에 따라서 다를 수 있는데요, 먼저 주택 매매시장에 영향을 미치는 것은 아무래도 분양이 되겠죠. 분양을 받은 사람들은 매매시장에서 빠질 테니까요. 따라서 주택매매 수요가 높을 때는 분양 물량이 많고 적은지를 관심있게 봅니다. 전세시장을 볼 때는 입주물량이 중요하니까 준공 물량을 보게 됩니다. 사실 시장에 실제 주택이 공급되는 것은 준공을 살펴봐야 합니다.
[앵커]
그렇다면 공급충격은 준공을 말씀하시는 것인가요?
[기자]
그렇습니다. 정부에서 예상하지 못한 대규모 준공 물량이 나타날 가능성이 있다는 이야깁니다.
[앵커]
정부 통계 어디에서도 그런 내용은 보이지 않는데요?
[기자]
한국부동산원에서 발표하는 공동주택 입주예정물량이라는 자료가 있습니다. 통계는 아니고 정보인데요, 지난 2022년 2월부터 6개월 단위로 발표하고 있습니다. 현재 시점으로부터 향후 2년간의 입주예정 아파트가 얼마라는 정보를 제공하는 것인데요, 문제는 이 자료가 정부의 준공자료와 너무 큰 차이를 보이고 있다는 사실입니다.
[앵커]
그래요?
[기자]
작년 아파트 입주물량으로 예를 들어보겠습니다. 2023년 입주예정물량은 총 세차례 발표됐습니다. 기준일 중심으로 말씀드리면 2021년 12월, 2022년 6월, 2022년 12월 이렇게 세차례입니다. 예상치인만큼 당연히 바뀔 수 있구요. 그런데 첫 전망에서는 전국 41만7천여호, 두 번째 전망에서는 41만1천여호, 세 번째 전망에서는 44만3천호 가량으로 제시했습니다. 그런데 국토교통부에서 발표한 실제 준공물량은 25만5천여호밖에 되지 않았습니다. 첫 전망과는 16만여호, 가장 최근 전망과 비교하면 무려 18만여호나 차이가 난 것입니다.
[앵커]
서울, 수도권은 어떻습니까?
[기자]
서울은 5만호, 3만8천호, 3만3천호 이렇게 세차례 전망치가 나왔는데요 실제 준공은 1만3천400호에 그쳤습니다. 서울을 포함한 수도권은 23만7천여호, 21만6천여호, 23만1천여호 등 세 차례 제시됐는데 실제 준공은 14만여호로 최소 7만6천여호에서 최대 9만6천여호가 차이를 빚었습니다.
[앵커]
어떻게 해석해야 합니까?
[기자]
보통 착공에 들어간 물량을 토대로 준공물량을 산출하기 때문에 입주예정물량이 이렇게 큰 차이를 빚는 것은 생각하기 어렵습니다. 따라서 생각해 볼 수 있는 것은 공사가 중단되거나 예상보다 공사기간이 늘어났을 것으로 예상해볼 수 있습니다.
[앵커]
과거에도 이런 일이 있었나요?
[기자]
사실 공사라는 게 여러 가지 변수가 있기 때문에 착공물량과 준공 물량이 어느 정도 시차를 두는 것은 가능합니다. 과거에도 공사비 문제라든지 건설사가 경영난 등으로 도산하거나 혹은 사업주체인 시행사가 공사대금을 지급하지 못하는 경우 공사가 중단되기도 했습니다.
[앵커]
혹시 최근 프로젝트파이낸싱(PF) 문제나 공사비 증액 등이 원인일까요?
[기자]
그것도 원인일 수 있습니다. 그런데 과거와 현재가 다른 점이 있습니다. 과거에는 건설사가 공사비를 받지 못하면 그냥 공사를 중단하고 손해를 보면 그만입니다. 그런데 지금 진행되는 주택사업장에는 보통 책임준공이라는 제약이 따릅니다.
[앵커]
책임준공이요?
[기자]
네. 설령 공사비를 받지 못하는 일이 생기더라도 공사는 끝까지 마무리한다는 약속입니다. 특히 PF 사업장은 대부분 이런 약정을 체결하고 있다고 보시면 됩니다.
[앵커]
이게 공급충격과는 어떻게 연결됩니까?
[기자]
자, 한국부동산원에서 엉터리로 예측한 게 아니라면 준공 물량과 차이를 빚은 입주예정물량은 어디선가 공사가 진행중인 상황이라고 가정할 수 있습니다. 설령 공사비 등에서 문제를 일으키고 있다고 하더라도 책임준공 약정 등을 생각하면 반드시 공급될 수밖에 없는 물량일 가능성도 높습니다.
[앵커]
그렇다면 올해나 내년 입주물량에 반영되지 않았을까요?
[기자]
그럴 가능성은 별로 없어 보입니다. 부동산원이 내놓은 2024년 입주물량 전망치를 살펴보면 2022년말 기준 35만천호에서 2023년말 기준 36만4천호로 1만2천호 증가하는 데 그쳤습니다. 어디에서도 사라진 18만호가 반영된 흔적은 보이지 않습니다.
[앵커]
그렇다면 전혀 예상못한 공급물량이 등장할 수 있겠네요.
[기자]
그렇습니다. 올해 서울 아파트 입주물량을 두고 작년 하반기 민간업체와 서울시의 발표 규모가 2만여호 가량 차이를 빚어 논란이 인 적이 있습니다. 해당 업체가 올해 초 발표한 자료는 서울시 수준으로 수정되기는 했습니다. 그만큼 지연되거나 혹은 통계에서 잡히지 않은, 불쑥 나타나는 입주물량이 나올 수 있다는 이야깁니다.
[앵커]
그런데 정부에서는 여기에 대해서는 전혀 언급하지 않고 있는데요?
[기자]
그렇기 때문에 문제인 것입니다. 정부는 인허가를 기준으로 2026년 이후부터 주택공급이 위축될 수 있다고 우려하면서 인허가 기간을 줄이는 등 공급에 속도를 내려고 하는데요, 공사기간 증가 등으로 예상에서 사라진 이 물량들이 불쑥 나타나면 오히려 공급 충격이 올 수 있습니다.
다올투자증권 박영도 애널리스트는 이달 초 발표한 대입주시대 제목의 보고서에서 지난해를 이례적으로 수급이 꼬인 해라고 지적했습니다. 착공물량 감소뿐만 아니라 공기지연으로 준공물량도 증가하지 못하면서 일시적으로 분양 공급과 입주공급이 모두 감소하면서 주택가격 반등이 있었다는 이야깁니다. 따라서 이런 반등은 상당한 변동성을 내포하고 있고 이는 2026년 공급 위축이 오기 전에 공급 충격이 올 가능성을 제기한다고 지적했습니다.
[앵커]
공급충격은 어떤 형태로 올까요?
[기자]
직접적으로는 전세가격이 급락하거나 약세로 전환할 가능성이 크구요, 더 큰 문제는 이렇게 되면 부동산 자금 만기가 원활하지 못하게 될 가능성이 큽니다. 실거주의무가 없는 경우 입주시점에서 아파트 분양대금은 전세 자금을 통해 충당하는 경우가 많은데요, 예상하지 못한 대규모 입주가 연이어 발생해 전세가격이 급락하거나 약세를 띠게되면 잔금 납입을 못하게 됩니다. 그러면 PF사업장의 경우 본PF 상환에 문제가 발생할 수 있습니다. 작년과 올해 시장의 위기론을 부른 것이 인허가 단계의 브리지론이었는데 이건 30조원정도 규모였습니다. 본PF의 경우 100조에서 130조가량 되는데 이 본PF가 상환되지 못하는 일이 발생하면 브리지론과는 비교할 수 없는 문제가 생길 수 있습니다. 최악의 경우에는 시스템 리스크로 이어질 수도 있습니다.
(연합인포맥스 기업금융부 남승표 기자)
※본 콘텐츠는 연합뉴스경제TV 취재파일 코너에서 다룬 영상뉴스 내용입니다.
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