<상업용부동산 톺아보기> 이동현 KEB하나은행 부동산센터장

(서울=연합인포맥스) 노현우 홍경표 기자 = 이동현 KEB하나은행 행복한부동산센터장은 오피스텔보다는 소형 아파트에 대한 투자가 더 매력적이라고 진단했다.

이동현 센터장은 18일 연합인포맥스와의 인터뷰에서 "오피스텔보다는 소형 아파트에 대한 투자를 추천한다"며 "상업용지에 짓는 오피스텔은 용적률이 높아 재건축 메리트가 적고 공급이 쉽게 늘 수 있는 단점이 있다"고 말했다.

그는 임차인 입장에서도 관리비가 상대적으로 적게 나오고 주변 환경이 쾌적해,오피스텔보다 아파트에 사는 게 유리하다고 설명했다.

향후 오피스텔 시장 전망에 대해서도 부정적인 평가를 내렸다.

이 센터장은 "오피스텔이 상대적으로 분석이 덜 필요한 상품이기 때문에 수요가 몰리고 있다"며 "현재는 조심스럽게 접근해야 하는 상황이다"고 말했다.

그러면서 최근 오피스텔 신규가격은 오르고 임대료 수준이 떨어지고 있다며 이는 수익률 하락을 초래해 투자수요를 줄일 수 있다고 설명했다.

이 센터장은 오피스텔이 투자대상으로 선호되려면 경쟁상품인 도시형 생활주택, 원룸텔에 비해 입지성이 좋아야 하는 것은 물론이고 배후 단지가 있어야 한다고 진단했다.

이동현 센터장은 서강대학교 법학과와 성균관대학교 경영대학원을 졸업한 후, 단국대학교에서 도시계획학(부동산전공) 박사학위를 받았다. 한국금융연수원 강의교수, 부동산TV 뉴스해설위원, 한화생명 부동산전문위원 등을 역임했다.

현재는 KEB하나은행 행복한부동산센터 센터장으로 재직하면서 부동산컨설팅 상담 및 세미나 강연 등을 진행하고 있다.

<이동현 KEB하나은행 행복한부동산센터장>



다음은 이동현 KEB하나은행 행복한부동산센터장과의 일문일답.

--국내 오피스텔 시장 전망은 어떤가.

▲투자자 입장에서 봤을 때 오피스텔 전망이 그다지 긍정적이지는 않다. 조심스럽게 접근을 해야 하는 상황이다. 그런데 투자자들은 오피스텔 이외에 마땅한 다른 투자처를 찾지 못하고 있다. 오피스텔이 가장 손쉬우면서도 가장 대중적인, 상대적으로 분석이 덜 필요한 상품이다. 중소형 오피스텔은 3~5억원 이하면 거의 다 살수있다. 그래서 손쉽게 투자했다가 잘 안되는 경우가 많다.

현재 오피스텔의 가장 강력한 경쟁상대는 소형아파트다. 자문을 하면서 소형아파트를 투자 대상으로 많이 추천했다. 이유는 동일한 가격이라면 오피스텔은 상대적으로 임대료 수준이 높은 편에다가 관리비가 비싸고 전용률이 떨어진다. 오피스텔은상업용지에 지어 용적률도 높아 재건축 메리트가 적다. 오피스텔은 노후화될수록 매각할 때 제값을 못받을 가능성이 크다.

임차인 입장에서도 같은 돈이면 소형아파트에 사는 것이 유리하다. 관리비가 적게 나오고 공간도 넓으며 주변이 쾌적하다. 오피스텔이 살아남으려면 시설이 좋아야하고 가격도 경쟁력 있어야 하는데 공급업자들이 맞출 수 있을지 의심스럽다.

오피스텔 신규 분양 공급 단가가 오르고 있다. 하지만 임대료가 하락하고 있어 거래량은 줄고 임대수익률이 떨어진다. 장기적으로는 안좋은 상황이다. 앞으로도 당분간 오피스텔 공실은 늘어날 것으로 본다. 오피스텔은 쉽게 접근할 수는 있지만 그만큼 투자리스크가 크다.

--어려운 시장 환경 속에서도 유망한 오피스텔 투자처를 꼽자면.

▲무조건 임차수요가 있는 곳으로 가야 한다. 오피스텔을 이용하는 사람들은 1~2인가구가 대부분이다. 또 오피스텔은 도보 5분거리내 초역세권에 있어야 하고 그러면서 주변에 직장인들이 많이 몰려있는 곳이 좋다. 공장이나 산업단지, 젊은 20~30대 직장인들이 많이 사는 곳을 골라야 한다. 신촌이나 홍대 등 주변에 여러 대학들이 뭉쳐있는 대학가나 신림동 등 직장인과 고시생들이 공존하는 곳도 괜찮다. 신도시는 위례, 마곡, 광교 이런 곳이 오피스텔 투자수요가 있을 것이다. 경쟁 상품인 소형아파트나 도시형 생활주택, 원룸텔 보다 입지성이 좋아야 하는 것은 기본이다.

입지와 함께 오피스텔 단지 규모도 중요하다. 100세대도 안되는 것을 오피스텔이라고 지으면 시설이 엉망이라는 것을 광고하는 것과 다름없다. 오피스텔도 최소300~500세대는 있어야 편의·관리시설과 상업시설이 따라온다.

--최근 오피스텔 고수익 투자권유도 문제가 되고 있다.

▲시행사가 각서를 써주는 것인데 시행사가 부도처리되면 끝이다. 시행사는 돈만 챙기면 그만이다. 각서를 떠나서 수익률 보장도 대부분 1년 미만인데다가, 1년 이상도 이면조항이나 단서조항을 꼼꼼히 보면 공실을 감안한다 등 독소조항들이 많다. 사람들이 약관도 꼼꼼히 읽어봐야 하는데 그렇게 하지 않는 경우가 많다.

오피스텔 투자시 임차인이 세팅된 경우가 있는데 임차인이 장기 거주할 의사가 있는지 확실히 알아봐야 한다. 계약하고 얼마 안있다가 도망가는 경우도 많다. 보증금이 과도하게 적은 것도 조심해야 한다. 임대료 연체시키고 어느 순간 임차인이 사라지는 경우도 있다.

--상업용 부동산 투자로 상가는 어떤가.

▲상가는 경기에 민감한 상품이다. 현재 국내 경기가 좋지 않아 상가는 되는 곳만 되는 상황이다. 상가 역시 오피스텔과 마찬가지로 조심스럽게 접근해야 하는 상품 중 하나다. 상가는 경기를 탄다는 것을 전제조건으로 하고 유동인구가 많은 곳, 상가를 이용할 수 있는 고객들이 많은 곳을 찾아야 한다. 상권의 미래 확장성도 봐야 한다. 이대 상가는 줄어들고 있는데 홍대 상가는 커지고 있다. 상가도 임차인이 중요하다. 임차인이 오래 장사할 수 있는 적합한 임차인인지, 그런 임차인이 장사를 잘 할 수 있는 인프라가 상권에 있는지도 중요하다.

--유망한 상가 투자 상권은 어디라고 보나.

▲홍대 상권이 유망할 것으로 본다. 신촌과 이대는 쇠퇴기에 접어들었고 홍대는 성장기다. 또 요즘에 뜨는 상권은 신논현역 사거리다. 강남역을 대체할 수 있으면서 논현역과 강남역의 중간지역이다. 24시간 음식점도 많고 논현동 먹자골목도 가깝다. 그곳이 강남역보다 더 커질수 있는 상권이다. 유망 상가 업종을 살펴보면 외식 먹거리나 맥주집 등이 많고 2030 세대들이 찾는 상권이 좋다. 트렌드를 쫓는 의류 매장이 밀집된 곳도 괜찮다.

--추천할 만한 상업용 부동산은 어떤 것이 있을까.

▲자금의 여유가 있는 사람들은 일명 '꼬마빌딩'에 투자하면 좋다. 도심 역세권 이면에 있는 꼬마빌딩은 20~30억원에 살 수 있다. 대출을 끼면 실투자금 10억 정도로 투자가능하다. 꼬마빌딩을 구입하면 임대료 수익이 한달에 700~800만원 정도 된다. 대출이자 200만원 정도를 빼고도 400~500만원대다. 더 여유가 있으면 100억 미만의 오피스 빌딩이나 근린상가빌딩도 유망하다. 홍대의 30~50억원 사이의 작은 상가건물도 추천한다. 빌딩은 땅이 있으므로 리모델링이든 신축이든 마음대로 할 수 있기 때문에 시간이 지나도 가치가 많이 떨어지지 않는다 그래도 관리의 편의성을 따지면 신축 후 15년내의 빌딩이 좋다.

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