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회사원 A씨는 정년퇴직 후 귀농할 생각으로 전원주택 용지를 찾고 있다. 그러던 중 지인으로부터 수도권지역에 있는 땅(전, 1천32㎡)을 소개받았다. 현장 탐방 결과 주택을 짓기에는 좋은 땅으로 보였다. 게다가 등기부를 확인해보니 권리관계도 문제가 없었다. 매수할 생각을 굳히고 계약을 준비하고 있다. 그런데 친구의 얘기로는 토지이용계획확인서는 꼭 떼어보라고 한다. 토지에 대해 전혀 모르기 때문에 무엇을 확인해야 하는지 그 이유가 궁금해졌다.
우리나라 전국의 토지는 그 위치와 적성 및 기능 등에 따라 용도지역, 용도지구, 용도구역으로 구분하고 있다. 즉, 토지는 용도에 따라 건축행위 등 각종 토지 이용행위가 구체적으로 제한하고 있다. 토지의 이용을 경제적·효율적으로 사용하도록 규정해 놓은 것이다. 용도지역이란 토지의 이용 및 건축물에 관한 용도, 높이, 건폐율, 용적률 등을 규제함으로써 토지의 이용을 관리하는 데 목적을 두고 있다. 용도지구는 용도지역에서 토지의 이용 등을 제한하고 있는 사항을 더 규제하거나 완화함으로써 용도지역의 기능을 보완해 주는 역할을 한다. 용도구역은 용도지역 및 용도지구의 규제를 강화하거나 완화하는 역할을 하기도 한다. 그리고 그 규제 또는 완화를 별도로 정함으로써 시가지의 무질서한 확산 방지와 계획적이고 체계적으로 토지를 이용하기 위해 종합적인 조정 및 관리 등의 역할을 한다.
구체적으로 용도지역은 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 등으로 구분한다. 도시지역은 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로 나뉘어 있다. 미래가치는 상업지역이 가장 좋다. 하지만 가격이 비싸 투자할 엄두를 못 내는 것이다. 그 뒤를 이어 주거지역이 좋다. 그나마 미래가치가 양호한 땅은 자연녹지지역이다. 관리지역도 세분되어 있다. 계획관리지역은 투자자가 가장 선호하는 땅이다. 당연한 얘기지만 투자가격 대비 미래가치가 좋은 땅이기 때문이다. 농림지역과 자연환경보전지역은 보전에 목적을 둔 땅이다. 그래서 미래가치는 매우 적은 땅이다.
용도지구는 경관지구를 비롯해 미관지구, 고도지구, 방재지구, 보존지구, 방화지구, 취락지구 등으로 구분한다. 당연히 해당 사항이 없으면 좋다. 예를 들어 투자한 땅이 생태 및 문화재 보존지구로 되어 있다면, 당연히 개발행위가 제한되고 투자 기간을 100년 정도 잡아도 미래가치는 보장받을 수 없다. 다만 개발진흥지구 또는 아파트지구는 미래가치가 좋은 땅이다. 용도구역은 건축행위 및 토지의 형질변경을 규제하는 제도로 개발제한구역을 비롯해 도시자연공원구역, 문화제보호구역, 군사시설보호구역, 청소년보호구역, 상수원보호구역, 시가화조정구역 등이 있다. 이러한 구역에서는 건축물의 건축 및 토지의 형질변경 등의 행위가 규제되기 때문에 토지의 미래가치는 장담할 수 없다.
국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해 경기도의 전체 토지매매는 18만3천51건이었다. 이 중에서 용도구역이 개발제한구역으로 규제되고 있는 토지의 거래는 1만7천84건인 9.33%로 나타났다. 여기서 개발제한구역으로 지정된 토지 거래는 실수요로 보기는 어렵다. 토지는 다른 부동산에 비해 유독 환가성이 떨어진다. 그렇다. 실수요자는 규제되고 있는 땅은 매수하지 않는다. 반면 토지가 규제되고 있는데도 매수하는 경우에는 실수요 그 이상의 목적이 있다고 볼 수밖에 없다. 예를 들어 개발제한구역으로 지정된 토지는 농사만 짓는 실수요자도 매수를 꺼리는 토지 중에 하나다. 전원주택을 짓기 위해서는 절대로 개발제한구역으로 규제되고 있는 땅은 매수하지는 않는다는 뜻이다. 이곳에선 건축물의 신축 및 증축, 개축이 엄격히 규제되기 때문이다.
일반적으로 토지에 투자하는 경우 권리관계 정도만 확인하고 문제가 없다면 매수하는 경향이 많다. 이렇게 토지를 매수하면 당초 목적한 대로 사용할 수 없다. 은퇴 후 전원주택을 짓기 위해서라면 그 목적에 맞게 토지를 매수해야 한다. 만약 개발제한구역 등으로 규제되고 있다면 매수하지 말아야 한다. 수도권 지역은 개발제한구역 등의 규제가 많은 편이다. 따라서 토지를 매수할 때 토지이용계획확인서를 통해 각종 규제사항에 관하여 반드시 확인해야 한다는 사실을 기억하자. (고준석 동국대학교 법무대학원 겸임교수)
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