(서울=연합인포맥스) 정선미 기자 = 최근 미국 상업용 모기지 담보 채권의 가격이 팬데믹 초기 이후 가장 낮은 수준으로 떨어지면서 오피스 공실과 금리 상승이 경제에 점점 큰 위협으로 다가오고 있다고 월스트리트저널(WSJ)이 6일(미국시간) 보도했다.


미국 채권시장에서 작은 부분을 차지하는 이른바 상업용 모기지담보증권 즉, CMBS 시장은 업무 관행이 다르고 자금조달 비용이 저렴했던 때에 연장된 대출에 대한 디폴트(채무불이행)가 나타날 수 있다는 우려로 1년 넘게 큰 타격을 입고 있다고 저널은 지적했다.

최근 실리콘밸리은행(SVB) 은행의 파산으로 시장의 불안은 더 깊어졌다. 지역은행들이 위험 감수를 줄이고 상업용 부동산 대출을 더 꺼릴 수 있다는 우려에서다. 부동산 소유주의 기존 부채 차환이 어려워지는 것이다.

ICE BofA 지수에 따르면 지난 5일 기준 투자자들이 미국채 대비 투자등급에서 가장 낮은 단계인 'BBB' 등급의 CMBS에 대해 요구하는 추가적인 수익률인 스프레드는 9.52%P를 나타냈다. 이는 지난 2월 말의 7.6%P에 비해 높아진 것으로, 팬데믹 초기인 2020년 3월의 10.8%P 수준에 근접하고 있다. 당시에는 코로나19의 급격한 확산으로 지방정부가 재택근무를 지시했었다. CMBS 가격은 달러당 75센트 수준으로 떨어졌다. 1년 전에는 89센트였다.

투자자와 애널리스트들이 CMBS 가격 하락을 우려하는 이유는 증권화되지 않은 훨씬 더 규모가 큰 상업용 부동산 대출 시장의 상황을 시사하기 때문이다. 지난해 말 5조4천억달러 규모의 상업용 부동산 대출 시장의 약 9%만이 CMBS로 증권화됐다.

은행이 이 분야에서 가장 대출을 많이 하는 곳으로 상업용 부동산 부채의 46%가 은행 몫이다. 은행은 또한 차입자가 상환에 어려움을 겪기 전까지는 장부상의 모기지 가치를 삭감할 필요가 없기 때문에 CMBS 시장을 통해 이들 자산의 진짜 가치가 얼마나 되는지 추정해볼 수 있다.

SVB 파산은 금리에 민감한 채권에서 발생한 손실 때문이었지만 일부에서는 상업용 부동산 대출이 지역 은행에 더 큰 문제가 될 수 있다고 지적했다. 이 부문에서 지역은행이 약 30%가량의 비중을 차지하고 있기 때문이다. 전문가들은 또한 지역은행이 어려움에 부닥치면 전체 대출이 줄어들고 경제 성장률을 악화시킬 수 있다고 경고한다.

BofA 글로벌 리서치의 앨런 토드 CMBS 전략 헤드는 "은행에서 여러분은 상업용 부동산이 어떻게 돌아가는지 정말 알 수 없다"면서 CMBS가 "이들 대출에 내재한 신용 위험을 실시간으로 더 잘 반영한다"고 말했다.



smjeong@yna.co.kr
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