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(서울=연합인포맥스) 황남경 기자 = 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 리스크로 떠오른 미분양 주택으로 인해 사업장에 선순위 대출을 내준 금융회사도 원금 회수가 어려울 수 있다는 분석이 나왔다.
이혁준 NICE신용평가 금융평가본부장은 전일 열린 금융감독원 중소금융 부문 업무설명회에서 보고서를 통해 이같이 주장했다.
PF 사업장에서 본 PF에 참여한 금융회사는 분양대금을 통해 상환 순위대로 대출액을 돌려받는 구조다.
본 PF 대출을 내준 금융회사 기준으로 엑시트 분양률은 선순위가 60%, 중·후순위는 70%를 넘어야 한다. 하지만 보고서에 따르면 PF 고위험군으로 분류되는 증권·캐피탈·저축은행의 부동산 PF 분양률은 지난해 9월 말 기준으로 평균 48.9%에 불과했다.
특히 증권사와 저축은행의 경우 평균 분양률이 각각 39.6%, 33.5%에 그쳐 정상적인 엑시트가 어려운 것으로 나타났다.
*그림*이 본부장은 "브릿지보다 리스크는 낮지만, 본 PF도 결국 분양을 해야 돈을 회수한다"며 "전체(증권·캐피탈·저축은행) 평균 분양률이 48.9% 수준이고, 증권과 저축은행은 40%가 안 된다"고 말했다.
이어 "선순위 기준으로도 회수가 쉽지 않다. 분양가 인하 등 조치가 필요하다"고 덧붙였다.
미분양 주택 증가의 배경으로 그는 부동산 거품이 덜 빠졌다고 설명했다. 수요자의 소득과 주택의 가격을 비교했을 때, 수요자가 아직 분양주택의 가격이 비싸다고 생각한다는 것이다.
소득 대비 주택가격을 의미하는 PIR(Price to Income Ratio)은 지난 2022년 하반기 이후 하락했으나 여전히 장기평균 대비 높아 추가 하락의 압력이 존재한다고 그는 설명했다.
이 본부장은 "궁극적으로 PIR이 장기평균으로 떨어질 때까지 어려운 상황 지속될 것이다"며 "PF대출에 불리한 사업환경"이라고 짚었다.
중소금융 업종(증권·캐피탈·저축은행)에선 증권사와 저축은행의 고위험 익스포져 비중이 높게 나타났다.
▲손실흡수능력 ▲사업단계 ▲상환순위 ▲투자지역 ▲용도 등 다섯 가지 기준으로 비교할 때 저축은행은 세 부문에서, 증권사는 두 부문에서 익스포져가 컸다.
이 본부장은 유상증자, 이익 시현, 충당금 적립을 기반으로 사업성 낮은 사업장을 수년간 걸쳐 순차적으로 정리해야 한다고 제언했다. 다만 지난해 전체적으로 적자를 기록한 저축은행은 적극적인 증자 등을 통해 상황을 헤쳐 나가야 한다고 조언했다.
그는 "증권·캐피탈은 업권 전체로 이익이 좀 나서 이를 바탕으로 충당금 적립 등을 해나가야 한다. 다만 저축은행은 충당금 적립 여력이 부족하다"며 "증자 등을 통해 상황을 어려운 시기를 극복해야 한다"고 설명했다.
nkhwang@yna.co.kr(끝)