(서울=연합인포맥스) 우리나라 부동산시장에 대한 경고음이 커지고 있다. 부동산시장이 본격적인 조정기에 진입한 가운데 국내 전문가들은 물론 국제통화기금(IMF)마저 코로나19 이후의 과도한 집값 상승을 지적하면서 주택가격의 장기적인 하락 가능성을 경고하고 나섰다.

IMF는 지난주 '아시아태평양지역 주택시장 안정성과 적정성'이란 제목의 보고서에서 한국의 주택가격이 코로나 팬데믹 기간인 2019년 4분기부터 2021년 4분기까지 2년간 18% 정도 올렸다고 분석했다. 그러면서 한국의 주택가격 상승률은 뉴질랜드와 호주에 이어 세 번째로 높은 수준이라고 지적했다.





IMF는 코로나 팬데믹 기간 재택근무 확대에 따른 주택 수요, 낮은 주택담보대출 금리, 대규모 재정 지원 등을 이유로 들었다. 특히 일본과 한국에 대해서는 주택공급 부족과 가격상승에 대한 과도한 기대감이 작용했다고 평가했다.또 주택가격 상승 폭이 확대되면서 과거 가격과 비교해 가격 불일치가 커졌다고 진단했다. 한국의 주택가격이 비정상적으로 상승하면서 지속가능한 수준을 넘어섰다는 의미다.

KB지수로 본 서울지역 아파트 평균 매매가는 5년 전인 2017년과 비교하면 2배에 달한다. 3년 전보다도 50% 높다. 실제로 서울지역 아파트 평균 매매가는 지난 2017년 12월 6억6천147만원 정도였으나 2019년 12월 8억5천951만원으로 올랐다. 2020년 9월에는 10억311만원으로 10억원을, 2021년 4월에는 11억1천123만원으로 11억원을 각각 돌파했다. 부동산 가격조정에도 올해 10월 기준으로 12억6천629만원 정도다.





이렇다 보니 지난 2016년 10.8배였던 연소득(3분위 소득가구 기준) 대비 아파트의 평균 가격 비율을 나타내는 서울지역 아파트의 소득 대비 주택가격 비율(PIR·Price to Income Ratio)은 코로나 팬데믹을 거치면서 급등했다. 이 지수는 2019년 12월 13.6배로 상승한 뒤 2020년 말 16.8배, 작년 말 19.0배까지 치솟았다. 올해 9월 기준으로는 17.7배로 소폭 조정받았으나 여전히 높다. 중간소득 정도의 가구가 17년 동안 소득을 전부 모아야 아파트 한 채를 겨우 장만할 수 있다는 뜻이다.

문제는 부동산 가격이 정상범위를 넘어서면서 장기간 주택가격 하락과 같은 부작용이 발생할 수 있다는 점이다. IMF의 지적처럼 인플레이션 방어를 위한 정책금리 인상과 맞물려 가격 조정폭이 확대될 여지도 크다. 특히 주택가격 조정이 실물경제와 금융 부분에 영향을 미칠 가능성도 커졌다. 정부가 각종 부동산 규제 카드를 철회하는 것도 이런 이유로 추정된다.

기본적으로 시장 여건이 바뀌면 관련 정책도 바꿔야 한다. 부동산시장 경착륙은 경제에 부담을 줄 수밖에 없기 때문이다. 하지만 최근 부동산시장 조정은 지난 몇 년간 진행된 터무니없는 가격 폭등의 반작용으로 보는 게 옳지 않을까 싶다. 고금리 영향도 있지만, 수요자들이 집을 사기에는 가격이 너무 높다. 코로나 팬데믹 기간의 과잉 유동성과 주택가격 상승 기대감이 맞물리면서 가격이 올라도 너무 올랐다.

국내외의 높은 인플레이션 현상과 감당하기 어려운 수준의 주택가격을 고려하면 당분간 부동산시장은 추가적인 조정을 이어질 가능성이 크다. 이를 반영하듯 부동산시장의 각종 지표도 내리막을 타기 시작했다. 이런 상황에서는 무턱대고 부동산 규제를 풀어 다주택자를 양산하거나 가수요를 자극하기보다는 실수요자나 무주택자의 주거 안정을 제고하는 방향으로 정책을 재검토해야 한다.

주택가격 급등지역을 중심으로 전개되는 가격조정은 초저금리 현상과 맞물려 부동산을 투자대상으로만 보고 접근했던 가수요의 반작용이기 때문이다. 주택이 주거 대상이 아니라 투기 대상으로 전락하는 순간 가격 급등락은 또다시 되풀이될 수밖에 없다. 그리고 가격 급등락은 집이 없는 무주택자나 무리하게 빚내서 집을 장만한 주택보유자 모두에게 고통만 초래할 뿐이다. (취재보도본부장)

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