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(서울=연합인포맥스) 윤슬기 기자 = 깡통전세를 포함해 전세사기가 전국적으로 기승을 부리며 사회적 문제로 대두된 가운데 전세사기 핵심 고리로 지목된 무자본 갭투자에 대한 우려가 커지고 있다.
전세 보증금 미반환 주택 비율이 가장 높은 시기는 2024년 상반기로, 주택 매매가격이 20% 하락할 경우 보증금 승계 매입 주택 중 약 40%가 보증금 미반환 위험이 있을 것이란 분석이 나오면서다.
임대차 신탁제도, 비소구대출 제도 등 금융 부문에서 차주와 금융기관의 책임분담 제도 도입을 통해 전세 레버리지 리스크 감소 노력을 유도해야 한다는 게 전문가들의 주장이다.
8일 더불어민주당 김병욱 의원실 주최로 국회 의원회관에서 열린 '전세사기·깡통전세 문제 해결을 위한 토론회'에서 발제를 맡은 박진백 국토연구원 부연구위원은 "갭투자는 시장 변동성 위험을 선호하는 리스크 행위"라며 "주택가격이 하락하게 되면 매입자는 주택매입을 위해 지불한 자기자금은 잠식되고 임차인에게 보증금을 반환할 수 없게 된다"고 지적했다.
갭투자는 매매가격과 전세 가격의 차이가 적은 주택을 매입해 시세차익을 통해 수익을 얻는 투자방식이다.
주택가격 상승기인 2020~2021년 가격 상승 기대감 속에서 레버리지 관점에서 전세 보증금을 활용하는 투자가 많았다.
문제는 가격 하락기 갭투자(레버리지 매입)다. 부동산 가격이 하락하는 상황에서 레버리지 매입은 자기자금 손실뿐만 아니라 타인자금 손실로 이어져 보증금 미반환 가능성이 증가하기 때문이다.
특히 전세사기 핵심고리로 꼽히는 무자본 갭투자에 대한 우려가 커지고 있는 상황이다. 무자본 갭투자는 세입자가 낸 보증금으로 매매한 가격 전부를 치르는 투자 형태다.
박 부연구위원은 "자금조달계획서를 통해 리스크를 추정하면 (주택)매매가격 하락 시 보증금 미반환 가능성이 있는 주택은 올해 하반기부터 증가할 것"이라며 "전세 보증금 미반환 주택 비율이 가장 높은 시기는 2024년 상반기로 추정되며 주택 매매가격이 20% 하락할 경우 보증금 승계 매입 주택 중 약 40%가 보증금 미반환 위험이 있을 것으로 분석된다"고 설명했다.
그는 "가계금융복지조사를 통해 리스크를 추정하면 2020년 기준 전세계약 중 집을 팔아야 보증금 반환이 가능한 경우는 이미 20만9천가구로, 가격 하락 시 증가할 전망"이라며 "주택가격이 마이너스 12%까지 하락할 경우 21만3천가구까지 증가할 것"이라고 내다봤다.
그는 "2020년 기준으로 전세계약 중 집을 팔아도 보증금을 반환할 수 없는 가구가 이미 5만가구로, 가격 하락 시 증가할 것"이라며 "주택가격이 마이너스 27%까지 하락할 경우 1만3천가구까지 증가한다"고 설명했다.
이 문제를 해결하기 위해 보증금 상환 능력이 높은 임대인과 계약이 이루어질 수 있도록 제도적 개선이 필요하다고 박 부연구위원은 제언했다.
또 임대차 신탁제도, 비소구대출 제도, 책임분담형 대출제도 등 차주와 금융기관의 책임분담 제도 도입을 통해 금융 부문에서도 전세 레버리지 리스크 감소 노력을 유도해야 한다고 주장했다.
그는 "임대차 계약에 대해 전자계약을 활성화하고 임대차 계약 정보와 금융정보 등을 연계해 임대인의 보증금 상환 능력을 관리하는 체계가 필요하다"며 "보증금 예치제도를 도입해 임대인의 보증금 예치를 의무화하거나 보증금을 사용할 경우 임대인이 반환보증에 가입하게 하는 등 보증금 비 반환 위험 대응 체계도 마련해야 한다"고 했다.
그는 "보증금을 신탁기관에서 관리하면 임차인의 보증금 미반환 위험이 감소하고 임대인과 임차인간 비대칭적인 정보 구조가 개선될 것"이라며 "주택가격지수와 대출 제도도 연계해 주택가격이 상승하거나 하락하면 이에 대응해 차주와 금융 기관간 이익과 손실을 나눠 시장변동 리스크게 대응할 수 있다"고 말했다.
또 전세사기를 예방하기 위해 공인중개사 등 전문가의 사회적 책임이 강화돼야 한다는 목소리도 나왔다.
공인중개사는 임대차 계약을 진행하고 시장을 항상 관찰하는 주체인 만큼, 임차인의 전세사기 피해 예방을 위해 공인중개사의 확인설명 의무, 직업윤리 의식 제고, 전문성 제고 등의 개선이 필요하다는 것이다.
김성용 가천대학교 사회정책대학원 교수는 "공인중개사 등의 직업윤리 제고를 위해서는 윤리위원회의 상벌 기능을 추가해 윤리교육을 강화해야 한다"며 "중개 대상물의 확인설명 책임 강화를 위해 공인중개사가 적정시세를 추정할 수 있는 정보를 제공하고 안전성과 전문성을 확보하는 중개시스템을 구축해 임차인의 거래사고를 예방해야 한다"고 했다.
김 교수는 전문성 강화를 위해 "현장중심의 실무교육 전환, 실무경력에 대한 인센티브, 연수교육 개선 등이 필요하다"며 "정부는 협회의 자정능력 확대와 개업공인중개사의 책임과 의무를 강화할 수 있도록 단체 지위를 부여하고 협회는 국민 신뢰 회복을 위해 전문성 프로그램을 강화해야 한다"고 말했다.
정부가 발표한 전세사기 예방 대책에 대해서도 한계가 있다는 지적이 제기됐다.
정부가 적정 시세와 전세가율 판단을 위해 내놓은 안심 전세 앱의 경우, 전세사기 위험 대상인 50가구 이하 주택만을 대상으로 하고 있는데 전세 지역 및 주택 유형에 대한 시세 제공이 필요하다는 게 김 교수의 주장이다.
또 체납정보확인권 신설도 지방세 관련 내용은 개정이 이루어지지 ?았고 근로자 임금 체불도 임대인의 동의가 필요하다고 지적했다.
김 교수는 "정부가 전세사기 원인에 대한 다양한 대책을 추진하고 있지만 일부 대책은 한계가 존재한다"며 "예방을 위한 근본적 방향은 시장에서 자발적으로 개선할 수 있는 대안이 필요하다"고 강조했다.
sgyoon@yna.co.kr
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